NASZE PUBLIKACJE, ARTYKUŁY I PORADY PRAWNE

Nabywanie nieruchomości rolnych po nowemu

W dniu 14 kwietnia 2016 roku Sejm RP uchwalił ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Wśród tych niektórych, zmienionych ustaw znajduje się ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, regulująca między innymi prywatny obrót ziemią rolną. Nowe przepisy tej ustawy zaczęły obowiązywać od dnia 30 kwietnia 2016 roku.

Ustawa w nowym kształcie ogranicza bez wątpienia prawo własności, poprzez daleko idące ograniczenia w możliwości zbywania i nabywania nieruchomości rolnych. Rodzi się zatem pytanie, czy rzeczywiście zaistniała potrzeba tak radykalnej ingerencji ustawodawcy.

Trzeba stwierdzić, że ziemia rolna od ponad dekady stanowiła idealny przedmiot inwestycyjny. Przyczyn takiego stanu rzeczy było kilka. Podstawową kwestią była pewność inwestycji i bieżący dochód, jaki ziemia rolna przynosiła, który wcale nie był tak mały, szczególnie po wejściu Polski do Unii Europejskiej. Po wtóre, handel nieruchomościami rolnymi odbywał się w przeważającej większości wypadków całkowicie bezpodatkowo, zarówno w zakresie podatku VAT, PIT, jak i podatku od czynności cywilnoprawnych. Po trzecie, w porównaniu z cenami nieruchomości rolnych w Unii Europejskiej wiadomym było, że ceny polskiej ziemi rolnej nie osiągnęły jeszcze szczytu, co zachęcało do dalszego windowania cen.

 

 

 

Handel ziemią rolną przyciągnął uwagę nie tylko rolników, ale i osób, które nie miały z produkcją rolną niczego wspólnego i traktowały ten handel tylko inwestycyjnie. Z drugiej jednak strony przyciągnął również uwagę podmiotów zagranicznych, specjalizujących się w nowoczesnej produkcji rolnej. Trzeba bowiem wiedzieć, że wbrew obiegowym opiniom, cudzoziemcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej, najbardziej zainteresowani nabywaniem polskich nieruchomości rolnych, czynili to od lat, w sposób pośredni, a mianowicie poprzez nabywanie lub obejmowanie udziałów i akcji spółek, które były właścicielami takich nieruchomości, co nie wymagało uzyskania zezwolenia MSWiA.

Zaistniały stan rzeczy, stanowił uzasadnienie dla zmian ustawowych w kontekście przede wszystkim tego, że powszechnie nagłaśniana była okoliczność, że w dniu 1 maja 2016 roku skończy się 12 letni okres ochronny na zakup polskiej ziemi rolnej przez cudzoziemców. Próba taka została podjęta jeszcze przez Sejm poprzedniej kadencji, uchwalona bowiem została całkowicie nowa ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, która miała zacząć obowiązywać z dniem 1 stycznia 2016 roku. Ustawa ta jednak nie weszła i zapewne nie wejdzie w życie, bowiem ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku uchyla ją w całości, wprowadzając w jej miejsce szereg nowych przepisów do nadal obowiązującej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2003 roku. Aktualnie trwa powszechna debata na temat tego, jakie będą rzeczywiste konsekwencje wprowadzenia nowych regulacji prawnych.

Analizując treść nowych przepisów nie sposób oprzeć się wrażeniu, że wprowadzone mechanizmy uniemożliwiające obrót ziemią rolną zawierają ewidentne luki. O jednej, wyjątkowo zresztą czytelnej, stało się głośno zaraz po uchwaleniu ustawy. Wydaje się zatem dość oczywiste, że dla dużych graczy na rynku nieruchomości rolnych, nowe przepisy, nie spowodują dużych zmian, bowiem śledząc przebieg procesu legislacyjnego podjęli stosowne przygotowania. Paradoksalnie nawet może się zdarzyć, że podrożeje ziemia rolna w dużych areałach wniesiona uprzednio do odpowiednio przygotowanych pionowych konstrukcji spółkowych, których udziałami i akcjami nadal będzie można handlować i to bez żadnych ograniczeń. Z dużą dozą prawdopodobieństwa na nowych regulacjach stracą między innymi drobni właściciele nieruchomości rolnych, którzy dotychczas, zajmowali się dzieleniem swoich ziem i sprzedażą działek, między innymi na cele budowlane. Zyskają natomiast rolnicy spełniający ustawową definicję rolnika indywidualnego i tym samym uprawnieni do nabywania nieruchomości rolnych. Podkreślić jednak należy, że z czysto prawniczego punktu widzenia, sprzeciw budzą przede wszystkim zbyt daleko idące ograniczenia prawa własności, a także jakość nowego prawa.

Nie sposób przemilczeć, że nowe regulacje przyznają sporo nowych kompetencji Agencji Nieruchomości Rolnych, przy czym wiele decyzji pozostawiono uznaniu administracyjnemu, co w żadnym razie nie jest dobrym rozwiązaniem. Praktyka pokaże, jakie będą rzeczywiste skutki wprowadzonych przepisów, należy przy tym żywić nadzieję, że na większą skalę nie pojawi się, znany już z nieodległej historii, nieformalny obrót ziemią rolną. 

Powrót na górę strony

Kancelaria Adwokacka
CEJROWSKI.pl