Kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe?

Zniesienie współwłasności jest w polskim prawie traktowane jako podstawowe uprawnienie każdego współwłaściciela i co do zasady nie powinno napotykać trwałych barier. W praktyce jednak pojawiają się sytuacje, w których zniesienie współwłasności okazuje się czasowo utrudnione albo w konkretnym kształcie wręcz niemożliwe do przeprowadzenia. Wątpliwości te dotyczą zarówno współwłasności nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych, a najczęściej pojawiają się na tle sporów sądowych, konfliktów rodzinnych lub ograniczeń wynikających z przepisów szczególnych. Warto zatem wyjaśnić, kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe oraz jakie znaczenie ma w tym zakresie postępowanie sądowe.

Kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe w świetle przepisów prawa?

Pytanie o to, kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe, pojawia się bardzo często u osób, które spotykają się z oporem innych współwłaścicieli lub napotykają formalne ograniczenia. Punktem wyjścia jest art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego[1], który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Oznacza to, że samo prawo do żądania zniesienia współwłasności nie może być trwale wyłączone, a współwłaściciel nie musi uzasadniać swojej decyzji szczególnymi okolicznościami.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sytuacji zniesienie współwłasności dojdzie do skutku w formie oczekiwanej przez wnioskodawcę. Zniesienie współwłasności jest niemożliwe przede wszystkim wtedy, gdy prowadziłoby do skutków sprzecznych z przepisami prawa, zasadami współżycia społecznego albo społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. W takich przypadkach sąd może odmówić zastosowania konkretnego sposobu zniesienia współwłasności, choć samo prawo do żądania co do zasady pozostaje aktualne.

Sądowe zniesienie współwłasności a ograniczenia wynikające z charakteru rzeczy

Sądowe zniesienie współwłasności bardzo często ujawnia praktyczne ograniczenia związane z charakterem przedmiotu współwłasności. Najbardziej klasycznym przykładem jest nieruchomość, której fizyczny podział nie jest możliwy bez istotnego obniżenia jej wartości lub naruszenia przepisów prawa. Dotyczy to m.in. niewielkich działek budowlanych, lokali mieszkalnych czy też nieruchomości objętych ochroną konserwatorską.

W takich sytuacjach sądowe zniesienie współwłasności poprzez fizyczny podział rzeczy jest niemożliwe, ponieważ prowadziłoby do powstania części niesamodzielnych lub niefunkcjonalnych. Sąd, działając na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego, może wówczas odmówić podziału fizycznego i zastosować inne rozwiązanie, takie jak przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny.

Czy sąd może zmusić do zniesienia współwłasności wbrew woli współwłaściciela?

Jednym z najczęściej zadawanych pytań jest to, czy sąd może zmusić do zniesienia współwłasności nawet wtedy, gdy jeden lub kilku współwłaścicieli wyraźnie się temu sprzeciwia. Odpowiedź na pytanie co do zasady jest twierdząca. Sprzeciw współwłaściciela nie blokuje bowiem możliwości przeprowadzenia postępowania i wydania rozstrzygnięcia.

Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w trybie nieprocesowym, a sąd ma obowiązek rozstrzygnąć sprawę w taki sposób, aby zakończyć stan współwłasności. Oznacza to, że nawet przy braku zgody uczestników postępowania sąd może przyznać rzecz jednemu z nich albo zarządzić jej sprzedaż. Jednocześnie sąd nie jest związany żądaniem co do konkretnego sposobu zniesienia współwłasności, jeżeli uzna, że proponowane rozwiązanie jest sprzeczne z prawem lub interesem pozostałych współwłaścicieli.

Umowne wyłączenie zniesienia współwłasności a jego skuteczność

W praktyce pojawiają się również sytuacje, w których współwłaściciele próbują umownie wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności. Kodeks cywilny dopuszcza takie rozwiązanie jedynie w ograniczonym zakresie. Zgodnie z art. 210 § 2 k.c. współwłaściciele mogą wyłączyć uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż pięć lat, przy czym termin ten może zostać przedłużony, ale każdorazowo maksymalnie o kolejne pięć lat. Oznacza to, że trwałe i bezterminowe wyłączenie zniesienia współwłasności jest niemożliwe.

Kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe ze względów społecznych i gospodarczych?

Zniesienie współwłasności może być uznane za niemożliwe również wtedy, gdy jego przeprowadzenie w danym momencie rażąco naruszałoby zasady współżycia społecznego lub prowadziło do nieuzasadnionego pokrzywdzenia jednego ze współwłaścicieli.

Sądowe zniesienie współwłasności w takich okolicznościach może zostać czasowo oddalone, jednak należy podkreślić, że są to przypadki wyjątkowe. Co do zasady sąd dąży do definitywnego zakończenia stanu współwłasności, nawet jeżeli oznacza to zastosowanie rozwiązania, które nie jest w pełni satysfakcjonujące dla wszystkich uczestników.

Sądowe zniesienie współwłasności jako ostateczne rozwiązanie sporu

W sytuacjach konfliktowych sądowe zniesienie współwłasności bywa jedynym realnym sposobem zakończenia wieloletnich sporów majątkowych. Choć postępowanie to może być czasochłonne i kosztowne, prowadzi do jednoznacznego uregulowania sytuacji prawnej. Warto mieć świadomość, że sąd ma szeroki zakres swobody w doborze sposobu zniesienia współwłasności, a jego celem jest przede wszystkim doprowadzenie do stanu, w którym współwłasność przestaje istnieć.

Podsumowanie – zniesienie współwłasności z udziałem adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański)

Jeżeli szukasz adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański) do pomocy prawnej w zakresie zniesienia współwłasności – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie porady prawnej dotyczącej współwłasności i jej zniesienia

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3 

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8 

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072 

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl