W świadomości wielu osób umowa dożywocia kojarzy się wyłącznie z przekazaniem nieruchomości dzieciom czy wnukom w zamian za opiekę. Tymczasem Kodeks cywilny nie nakłada żadnych ograniczeń co do tego, z kim można taką umowę zawrzeć. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości może podpisać umowę dożywocia z osobą zupełnie niespokrewnioną – sąsiadką, opiekunką, a nawet przyjacielem z dawnych lat. Co istotne – niesie to ze sobą konkretne konsekwencje prawne i podatkowe.
Brak pokrewieństwa nie wyklucza ważności umowy
Do zawarcia umowy dożywocia wystarczą zgodne oświadczenia woli obu stron – jednej, która przekazuje nieruchomość, i drugiej, która zobowiązuje się do zapewnienia utrzymania, opieki i wsparcia. Nie jest wymagane żadne pokrewieństwo ani więzy rodzinne. Liczy się rzeczywista chęć świadczenia opieki i zamiar trwałego związania się takim zobowiązaniem.
W praktyce oznacza to, że starsza osoba może przekazać mieszkanie sąsiadce, która od lat robi jej zakupy, gotuje obiady i pomaga w codziennym życiu – nawet jeśli ma krewnych, którzy formalnie są spadkobiercami.
Skutki dla dziedziczenia i zachowku
To właśnie w takich sytuacjach często pojawiają się rodzinne konflikty. Dzieci czy wnuki, pominięte przy przekazaniu nieruchomości, mogą próbować domagać się zachowku. Jednak – co do zasady – umowa dożywocia nie podlega doliczeniu do spadku w rozumieniu art. 993 k.c. i nie daje podstaw do żądania zachowku, ponieważ jest umową odpłatną, a nie darowizną.
Wyjątek stanowi sytuacja, w której umowa dożywocia została zawarta tylko „na papierze”, bez rzeczywistego wykonywania obowiązków przez nabywcę. Jeśli opieka nigdy nie była realizowana, a nieruchomość przekazano wyłącznie dla obejścia przepisów o zachowku – sąd może uznać, że była to darowizna, a nie prawdziwe dożywocie. W takim przypadku roszczenie o zachowek może się pojawić.
Jak zabezpieczona jest osoba niespokrewniona?
Zawarcie umowy dożywocia z osobą niespokrewnioną daje jej mocne prawo własności – nabywa nieruchomość w zamian za realne świadczenia. Co więcej, jeżeli dożywotnik umiera, a wcześniej nie doszło do rozwiązania umowy, nabywca pozostaje właścicielem nieruchomości i nie musi się obawiać o „odzyskiwanie” majątku przez rodzinę zmarłego. Testament również nie unieważni skutków takiej umowy – nieruchomość przeszła już bowiem za życia stron.
Pod względem podatkowym taka umowa nie korzysta z ulg jak w przypadku darowizn w kręgu najbliższej rodziny. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości pobiera notariusz przy podpisaniu aktu. Nie ma jednak dodatkowych podatków po śmierci dożywotnika.
Umowa dożywocia to narzędzie, które może być skutecznie wykorzystane również poza rodziną. Daje szansę osobom samotnym na godne zabezpieczenie starości, a osobom opiekującym się – na uczciwe nabycie majątku w zamian za realną pomoc. Aby uniknąć późniejszych sporów, ważne jest jednak, aby obowiązki z umowy były rzetelnie wykonywane, a sam dokument został sporządzony przez notariusza w sposób jasny i precyzyjny.
