Zasiedzenie nieruchomości – czym jest i jakie ma aspekty prawne?

Zasiedzenie nieruchomości jest instytucją prawa cywilnego, która od lat budzi duże zainteresowanie, ale i liczne wątpliwości praktyczne. Polega ona na nabyciu prawa własności nieruchomości przez osobę, która przez długi czas faktycznie nią władała, mimo że nie była jej formalnym właścicielem. W polskim systemie prawnym zasiedzenie ma na celu stabilizację stosunków własnościowych i uporządkowanie sytuacji, w których stan faktyczny przez wiele lat pozostaje niezgodny ze stanem prawnym ujawnionym w księgach wieczystych.

Zasiedzenie nieruchomości jako sposób nabycia własności

Zasiedzenie nieruchomości zostało uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego[1] i stanowi jeden z pierwotnych sposobów nabycia własności. Oznacza to, że nowy właściciel nie wywodzi swojego prawa od poprzedniego właściciela, lecz nabywa je niezależnie od jego woli. Warunkiem koniecznym jest posiadanie samoistne, a więc takie władanie nieruchomością, które odpowiada wykonywaniu prawa własności. Posiadacz samoistny korzysta z nieruchomości jak właściciel, decyduje o jej przeznaczeniu, ponosi ciężary i traktuje ją jak swoją, nawet jeśli formalnie nie przysługuje mu do niej tytuł prawny.

Zasiedzenie - po ilu latach jest możliwe według prawa?

Jednym z kluczowych zagadnień związanych z zasiedzeniem jest pytanie, zasiedzenie po ilu latach prowadzi do nabycia własności. Odpowiedź zależy od tego, czy posiadacz działał w dobrej czy w złej wierze. Ustawodawca przewidział dwa odrębne terminy zasiedzenia, które mają istotne znaczenie dla oceny konkretnego stanu faktycznego. Bieg terminu rozpoczyna się od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne i musi być nieprzerwany przez cały wymagany okres.

Zasiedzenie w dobrej wierze i jego przesłanki

Zasiedzenie w dobrej wierze zachodzi wtedy, gdy posiadacz w chwili objęcia nieruchomości pozostawał w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Może to dotyczyć na przykład sytuacji, w których doszło do nabycia nieruchomości na podstawie nieważnej umowy, o czym nabywca nie wiedział i nie mógł wiedzieć. W takim przypadku termin zasiedzenia wynosi dwadzieścia lat. W praktyce sądowej dobra wiara oceniana jest bardzo rygorystycznie, a ciężar jej udowodnienia spoczywa na osobie, która powołuje się na zasiedzenie nieruchomości w tym trybie.

Zasiedzenie w złej wierze a długość posiadania

Zasiedzenie w złej wierze dotyczy sytuacji, w których posiadacz wiedział albo przy zachowaniu należytej staranności powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości. Dotyczy to bardzo często sporów rodzinnych, sąsiedzkich lub przypadków świadomego zajęcia cudzej nieruchomości. W takich sytuacjach ustawowy termin zasiedzenia wynosi trzydzieści lat. Zasiedzenie w złej wierze jest znacznie częstsze w praktyce niż zasiedzenie w dobrej wierze, co ma istotne znaczenie dla oceny szans powodzenia postępowania sądowego.

Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe mimo upływu czasu?

Wielu posiadaczy zastanawia się, kiedy zasiedzenie jest niemożliwe, nawet jeżeli nieruchomość była użytkowana przez bardzo długi czas. Zasiedzenie nie może dojść do skutku, jeżeli posiadanie nie miało charakteru samoistnego, lecz zależny, na przykład w ramach najmu, dzierżawy albo użyczenia. Niemożliwe jest także zasiedzenie nieruchomości wyłączonych z obrotu cywilnoprawnego oraz takich, wobec których właściciel skutecznie przerwał bieg zasiedzenia poprzez podjęcie odpowiednich czynności prawnych.

Zamieszkanie przez zasiedzenie a samo posiadanie nieruchomości

Częstym błędem jest utożsamianie długotrwałego zamieszkiwania z możliwością nabycia własności. Zamieszkanie przez zasiedzenie jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy zamieszkiwanie to wiąże się z wykonywaniem posiadania samoistnego. Samo zameldowanie, faktyczne przebywanie w nieruchomości lub opłacanie rachunków nie przesądza jeszcze o zasiedzeniu. Kluczowe znaczenie ma to, czy dana osoba zachowywała się jak właściciel i czy jej władztwo nad nieruchomością miało charakter wyłączny i trwały.

Zasiedzenie gruntu i przejęcie przez zasiedzenie części nieruchomości

Zasiedzenie gruntu bardzo często pojawia się w sprawach dotyczących sporów granicznych lub wieloletniego korzystania z fragmentu sąsiedniej działki. Przejęcie przez zasiedzenie może dotyczyć zarówno całej nieruchomości, jak i jej wydzielonej części, o ile możliwe jest jej jednoznaczne oznaczenie. W takich sprawach szczególnie istotne są dowody geodezyjne, mapy oraz zeznania świadków, które pozwalają ustalić zakres faktycznego posiadania.

Zasiedzenie domu rodzinnego w praktyce sądowej

Zasiedzenie domu rodzinnego jest jedną z najbardziej problematycznych kategorii spraw, zwłaszcza gdy nieruchomość była zamieszkiwana przez członków rodziny właściciela. Sądy bardzo dokładnie analizują, czy posiadanie miało charakter samoistny, czy też wynikało z relacji rodzinnych, opieki lub tolerancji właściciela. W takich przypadkach często jednak dochodzi do oddalenia wniosku o zasiedzenie nieruchomości z uwagi np. na brak jednoznacznych dowodów świadczących o woli władania jak właściciel.

Czy można przegrać sprawę o zasiedzenie przed sądem?

W praktyce bardzo często pojawia się pytanie, czy można przegrać sprawę o zasiedzenie. Odpowiedź jest jednoznaczna, ponieważ postępowania te należą do skomplikowanych i wymagają wykazania wszystkich przesłanek ustawowych. Brak ciągłości posiadania, niewystarczające dowody, sprzeczne zeznania świadków czy też błędna ocena dobrej lub złej wiary mogą skutkować oddaleniem wniosku. Sam upływ czasu nie gwarantuje jeszcze pozytywnego rozstrzygnięcia i o tym trzeba pamiętać.

Podsumowanie – zasiedzenie nieruchomości z udziałem adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański)

Oprócz tego, podkreślenia wymaga także fakt, że przejęcie przez zasiedzenie nie następuje automatycznie. Konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego i uzyskanie prawomocnego postanowienia stwierdzającego nabycie własności przez zasiedzenie. Dopiero na tej podstawie możliwe jest ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej i pełne zabezpieczenie jego praw.

Jeżeli szukasz adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański) do pomocy prawnej w zakresie zasiedzenia nieruchomości – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie porady prawnej dotyczącej zasiedzenia nieruchomości

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3 

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8 

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072 

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl