Zniesienie współwłasności nieruchomości – co warto wiedzieć?

Współwłasność nieruchomości polega na tym, że prawo własności do tej samej nieruchomości przysługuje jednocześnie kilku osobom. Najczęściej powstaje ona w wyniku dziedziczenia, wspólnego zakupu nieruchomości lub darowizny dokonanej na rzecz więcej niż jednego obdarowanego. Choć współwłasność nieruchomości na pierwszy rzut oka wydaje się rozwiązaniem neutralnym, w praktyce bardzo często prowadzi do konfliktów, sporów co do sposobu korzystania z nieruchomości oraz problemów decyzyjnych. W takich sytuacjach naturalnym krokiem staje się zniesienie współwłasności, które pozwala trwale uporządkować stosunki majątkowe pomiędzy współwłaścicielami. Co warto wiedzieć na ten temat?

Współwłasność nieruchomości – na czym polega i jakie rodzi problemy?

Współwłasność nieruchomości polega na tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział w prawie własności. Oznacza to, że co do zasady każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z całej nieruchomości, ale jednocześnie musi uwzględniać analogiczne prawa pozostałych osób. Taki stan rzeczy bywa szczególnie problematyczny, gdy współwłaściciele nie są zgodni co do sposobu użytkowania nieruchomości, jej sprzedaży, wynajmu czy też np. przeprowadzenia remontu. Brak porozumienia często prowadzi do paraliżu decyzyjnego, a w skrajnych przypadkach do wieloletnich sporów sądowych.

Podstawą prawną regulującą współwłasność nieruchomości są przepisy Kodeksu cywilnego[1], w szczególności art. 195–221 k.c. Zgodnie z art. 210 § 1 k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, co oznacza, że prawo to ma charakter bezwzględny i co do zasady nie może być trwale wyłączone. Uprawnienie to może bowiem być jedynie wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Zniesienie współwłasności przy braku zgody współwłaścicieli

Jednym z najczęściej pojawiających się problemów w praktyce jest zniesienie współwłasności przy braku zgody pomiędzy współwłaścicielami. W idealnym wariancie zniesienie współwłasności następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, jednak wymaga to jednomyślności wszystkich zainteresowanych. Jeżeli choć jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się umownemu rozwiązaniu sprawy, pozostali mogą wystąpić z wnioskiem o sądowe zniesienie współwłasności.

Postępowanie sądowe w tym zakresie prowadzone jest w trybie nieprocesowym, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Sąd, rozpoznając sprawę o zniesienie współwłasności przy braku zgody, bierze pod uwagę nie tylko interesy wszystkich współwłaścicieli, ale również społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz możliwość jej fizycznego podziału.

Wydzielenie działki ze współwłasności jako forma zniesienia współwłasności

Jednym z podstawowych sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości jest fizyczny podział rzeczy wspólnej. W przypadku gruntów bardzo często stosowanym rozwiązaniem jest wydzielenie działki ze współwłasności. Polega ono na geodezyjnym podziale nieruchomości na mniejsze działki, które następnie przyznawane są poszczególnym współwłaścicielom na wyłączną własność.

Wydzielenie działki ze współwłasności jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy pozwalają na to przepisy prawa miejscowego, w szczególności miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Dodatkowo podział nie może prowadzić do powstania działek, które nie spełniają minimalnych wymogów powierzchniowych lub funkcjonalnych. Jeżeli fizyczny podział nieruchomości byłby sprzeczny z przepisami lub zasadami prawidłowej gospodarki, sąd może odmówić takiego rozwiązania i zastosować inną formę zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności mieszkania – specyfika i ograniczenia

Zniesienie współwłasności mieszkania rządzi się zaś nieco innymi zasadami niż w przypadku gruntów. Z uwagi na charakter lokalu mieszkalnego, jego fizyczny podział jest zazwyczaj niemożliwy albo skrajnie nieopłacalny. W praktyce zniesienie współwłasności mieszkania najczęściej polega na przyznaniu lokalu jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo na sprzedaży mieszkania i podziale uzyskanej ceny.

Sąd, rozstrzygając sprawę o zniesienie współwłasności mieszkania, bierze pod uwagę m.in. to, kto faktycznie zamieszkuje lokal, jakie są możliwości finansowe współwłaścicieli oraz czy przyznanie mieszkania jednej osobie nie prowadziłoby do rażącego pokrzywdzenia pozostałych. Warto pamiętać, że spłaty mogą być rozłożone na raty, co znajduje podstawę w art. 212 § 3 k.c., jeżeli przemawiają za tym szczególne okoliczności.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości w świetle prawa

Zarówno współwłasność nieruchomości, jak i jej zniesienie, podlegają ścisłym regułom wynikającym z Kodeksu cywilnego. Przepisy przewidują trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności: fizyczny podział rzeczy wspólnej, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny. Wybór konkretnego rozwiązania zależy od rodzaju nieruchomości, relacji pomiędzy współwłaścicielami oraz realnych możliwości technicznych i ekonomicznych.

Podsumowanie – zniesienie współwłasności z udziałem adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański)

W praktyce zniesienie współwłasności przy braku zgody często kończy się rozstrzygnięciem sądowym, które nie w pełni satysfakcjonuje żadnej ze stron, ale pozwala definitywnie zakończyć stan współwłasności. Dlatego przed skierowaniem sprawy do sądu warto rozważyć próbę polubownego porozumienia, nawet przy udziale mediatora lub profesjonalnego pełnomocnika.

Jeżeli szukasz adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański) do pomocy prawnej w zakresie zniesienia współwłasności – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie porady prawnej dotyczącej współwłasności i jej zniesienia

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3 

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8 

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072 

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl