Zniesienie współwłasności nieruchomości to formalny proces, którego celem jest zakończenie stanu, w którym jedna nieruchomość należy jednocześnie do kilku osób. W praktyce oznacza to uporządkowanie sytuacji prawnej tak, aby każdy ze współwłaścicieli mógł samodzielnie decydować o swojej części albo aby nieruchomość przestała być „wspólna” w jakiejkolwiek formie. Z naszego doświadczenia wynika, że wiele osób odkłada ten temat latami, licząc na to, że problem rozwiąże się sam. Niestety, w zdecydowanej większości przypadków dzieje się dokładnie odwrotnie.

Współwłasność bardzo często powstaje w wyniku zdarzeń losowych i życiowych, a nie świadomej decyzji. Najczęściej spotykamy się z nią przy sprawach spadkowych, gdy kilka osób dziedziczy dom lub mieszkanie, przy rozwodach, kiedy byli małżonkowie pozostają współwłaścicielami nieruchomości, albo przy wspólnych inwestycjach, które z czasem przestają być opłacalne lub zgodne z interesami wszystkich stron. Na początku taka forma własności może wydawać się neutralna, jednak z czasem zaczyna generować napięcia, konflikty i realne ograniczenia.

Zniesienie współwłasności nieruchomości warto rozważyć zawsze wtedy, gdy wspólne korzystanie z nieruchomości przestaje być możliwe lub racjonalne. Mówimy tu nie tylko o otwartych sporach, ale również o sytuacjach, w których jedna ze stron chce sprzedać swój udział, zaciągnąć kredyt, przeprowadzić remont lub po prostu uporządkować swoją sytuację majątkową. Brak jednomyślności między współwłaścicielami często prowadzi do całkowitego paraliżu decyzyjnego, a to z kolei oznacza realne straty finansowe.

W tym kontekście zniesienie współwłasności nie jest działaniem konfliktowym, lecz narzędziem prawnym, które pozwala przywrócić kontrolę nad nieruchomością. Co istotne, prawo nie nakłada żadnych terminów ani ograniczeń czasowych na wystąpienie z takim wnioskiem. Oznacza to, że każdy współwłaściciel może domagać się zniesienia współwłasności w dowolnym momencie, niezależnie od stanowiska pozostałych osób. Już na tym etapie warto mieć świadomość, że sposób i tempo całego procesu – w tym to, ile czasu trwa sądowe zniesienie współwłasności – zależą w dużej mierze od stopnia skomplikowania relacji między współwłaścicielami oraz od właściwego przygotowania sprawy.

Współwłasność nieruchomości – jakie prawa i obowiązki mają współwłaściciele?

Z punktu widzenia prawa współwłasność nieruchomości oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział w prawie własności, a nie w konkretnie wydzielonej części domu, mieszkania czy działki. To rozróżnienie jest istotne ponieważ w praktyce często prowadzi do nieporozumień. Wielu współwłaścicieli wychodzi z założenia, że „ma swoją część”, podczas gdy formalnie wszyscy mają prawo do całej nieruchomości, proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

Każdy współwłaściciel ma prawo do korzystania z nieruchomości w takim zakresie, jaki da się pogodzić z prawami pozostałych. Brzmi rozsądnie, ale w codziennym życiu bywa źródłem licznych konfliktów. Spory dotyczą sposobu użytkowania, ponoszenia kosztów utrzymania, wynajmu nieruchomości czy realizacji inwestycji. Co istotne, do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd, takich jak sprzedaż nieruchomości czy jej istotna przebudowa, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wystarczy jeden sprzeciw, aby zablokować decyzję.

Równolegle do praw pojawiają się obowiązki. Współwłaściciele są zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, takich jak podatki, opłaty eksploatacyjne czy niezbędne remonty. W praktyce bardzo często spotykamy się z sytuacjami, w których jedna osoba finansuje utrzymanie nieruchomości, a pozostałe nie partycypują w kosztach. Taki stan rzeczy nie tylko rodzi poczucie niesprawiedliwości, ale również staje się argumentem w późniejszym postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Warto również pamiętać, że współwłasność znacząco ogranicza swobodę dysponowania nieruchomością. Sprzedaż udziału, choć formalnie możliwa, bywa trudna i mało atrakcyjna rynkowo. Banki niechętnie finansują zakup udziałów, a potencjalni nabywcy obawiają się konfliktów ze współwłaścicielami. To wszystko sprawia, że współwłasność często staje się stanem przejściowym, który z czasem wymaga definitywnego rozwiązania.

Czy pomoc prawnika przy zniesieniu współwłasności nieruchomości jest konieczna?

Decyzja o zniesieniu współwłasności nieruchomości to dla wielu z nas moment przełomowy – zarówno pod względem prawnym, jak i emocjonalnym. Często towarzyszy jej napięcie, niepewność i konieczność uregulowania wieloletnich relacji. Nic więc dziwnego, że w obliczu takiej sytuacji pojawia się pytanie: czy naprawdę potrzebujemy pomocy prawnika? A może poradzimy sobie sami, składając prosty wniosek i czekając na decyzję sądu? Odpowiedź nie jest oczywista, ale warto spojrzeć na nią z perspektywy praktyki, a nie tylko teorii.

Formalnie rzecz biorąc, udział adwokata lub radcy prawnego w postępowaniu o zniesienie współwłasności nie jest obowiązkowy. Możemy samodzielnie przygotować wniosek, zebrać dokumenty i reprezentować się przed sądem. Ale to tylko jedna strona medalu. Druga, znacznie ważniejsza, to realna skuteczność i efektywność całego postępowania. I tu pojawia się kwestia ważna: czy jesteśmy w stanie sami właściwie ocenić, przygotować i poprowadzić sprawę, która ma bezpośredni wpływ na nasz majątek, a często także na przyszłość relacji rodzinnych lub biznesowych?

Z naszego doświadczenia wynika jasno: im bardziej złożona jest sytuacja, tym większe znaczenie ma profesjonalne wsparcie. W sprawach, gdzie istnieje spór co do sposobu podziału, wartości nieruchomości, zakresu spłat lub ewentualnych roszczeń dodatkowych (np. nakładów, kosztów remontów, korzystania z nieruchomości ponad udział), obecność prawnika nie tylko ułatwia całą procedurę, ale realnie chroni nasze interesy. To nie jest kwestia wygody – to kwestia zabezpieczenia majątku, którego wartość nierzadko liczona jest w setkach tysięcy złotych.

W praktyce wiele błędów popełnianych przez osoby działające bez profesjonalnego wsparcia wynika z nieznajomości przepisów proceduralnych oraz trudności w precyzyjnym sformułowaniu żądań. Źle napisany wniosek, niepełna dokumentacja, brak dowodów – to wszystko wydłuża postępowanie, a nierzadko prowadzi do jego oddalenia lub orzeczenia niekorzystnego dla strony. Co więcej, sąd nie ma obowiązku "poprawiać" błędów wnioskodawcy. Błędy formalne mogą skutkować koniecznością wszczynania nowego postępowania lub utratą realnych szans na sprawiedliwy podział.

Kontakt w zakresie porady prawnej dotyczącej zniesienia współwłasności nieruchomości

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl