Służebność gruntowa

Służebność gruntowa jest specyficzną formą obciążenia nieruchomości, która na przykład daje możliwość przejazdu przez cudzą działkę. Pozwala ona na regulowanie relacji pomiędzy właścicielami sąsiednich działek. Służebność ta zachodzi pomiędzy właścicielami nieruchomości władnącej oraz właścicielami nierucjomości obciążonej. Z artykułu dowiedzą się Państwo w jaki sposób można ją ustanowić, jaki jest jej zakres oraz związane z tym koszty. 

Służebność gruntowa – definicja 

Zgodnie z art.285 Kodeksu Cywilnego: 

§1 nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).   

§2.Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. 

Wynika z tego, że właściciel innej nieruchomości może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Taki zabieg może mieć na celu zwiększenie użyteczności całej nieruchomości władnącej lub jej jasno określonej części. 

Służebność gruntowa dzieli się na czynną i bierną. Do czynnej możemy zaliczyć korzystanie z cudzej nieruchomości np. możliwość przejazdu przez cudzą działkę, zaś bierna to ograniczenia w użytkowaniu terenu np. zakaz wznoszenia budynku powyżej określonej wysokości.   

Jak ustanowić służebność gruntową? 

Służebność gruntową można ustanowić na kilka sposobów, a mianowicie w drodze: 

• umowy, 

• orzeczenia sądowego, 

• orzeczenia administracyjnego, 

• zasiedzenia.    Umowa powinna zawierać:    

• data i miejsce powstania dokumentu, 

• określenie rodzaju służebności, 

• informacje o nieruchomości obciążonej i władnącej, 

• zakres działań, jakie będą mogły być podejmowane przez użytkowników nieruchomości władnącej, 

• informacje o odpłatności, 

• określenie czasu trwania umowy. 

Zakres służebności gruntowej 

Do najczęstszych zastosowań należą: 

• służebność drogi koniecznej, 

• służebność okna otwieranego na teren sąsiedniej nieruchomości, 

• służebność parkowania pojazdu na cudzej nieruchomości, 

• służebność oparcia muru o mur sąsiada, 

• służebność postawienie i utrzymywania urządzenia reklamowego.  

Zgodnie z art.145 Kodeksu Cywilnego § 1 "Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)."  Wynagrodzenie za służebność gruntową oraz inne koszty  Zazwyczaj w sytuacji związanej ze służebnością gruntową właścicielowi nieruchomości może przysługiwać wynagrodzenie za niedogodności. W jaki sposób się je określa? Zazwyczaj w drodze porozumienia pomiędzy właścicielem nieruchomości, a sąsiadem, który z niej korzysta. Jeśli jednak sprawy nie da się załatwić polubownie, wysokość wynagrodzenia ustala się na drodze sądowej.  

Do pozostałych kosztów zaliczyć należy opłaty usług geodezyjnych, a także notarialnych. Ponadto nie można zapomnieć o wpisie służebności do księgi wieczystej.  To ostatnie nie jest obowiązkowe, natomiast sprawia to, że uprawniony do korzystania ze służebności jest chroniony na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zapis w księdze wieczystej daje pewność, że prawo do korzystania ze służebności będzie chronione, niezależnie od tego, kto będzie właścicielem nieruchomości obciążonej. Dzięki temu można uniknąć sytuacji konfliktowaych pomiędzy stronami.   

Podsumowanie – służebność gruntowa z udziałem adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański) 

Zrozumienie, czym jest służebność gruntowa, ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego korzystania z nieruchomości oraz ochrony swoich praw majątkowych. Świadomość prawna w tym zakresie pozwala uniknąć sporów sąsiedzkich, potencjalnych błędów przy zakupie nieruchomości, a także problemów związanych z wykonywaniem lub ustanowieniem służebności gruntowej. 

Profesjonalna pomoc adwokata lub prawnika umożliwia właściwą analizę stanu prawnego nieruchomości, przygotowanie umów, a w razie potrzeby skuteczne dochodzenie lub obronę praw przed sądem. 

Jeżeli szukasz adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański) do pomocy prawnej w zakresie służebności gruntowej – skontaktuj się z naszą kancelarią. 

Kontakt w zakresie porady prawnej dotyczącej służebności gruntowej 

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3 

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8 

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072 

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl