Kancelaria Adwokacka Cejrowski

Wynajmowanie mieszkania wbrew oczekiwaniom właściciela może stać się bardzo problematyczne. Wszystko zależy od uczciwości najemcy. Niestety zdarzają się sytuacje, kiedy ten nie chce płacić czynszu. Zgodnie z polskim prawem właściciel nie może samodzielnie wyrzucić lokatora, odciąć mediów oraz wymienić zamków. Jakie zatem działania może podjąć właściciel mieszkania zgodnie z polskim prawem? Dowiesz się z dalszej treści tekstu.

Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Kolejność działań.

Jak zawsze w pierwszej kolejności warto postawić na polubowne załatwienie sprawy, a więc w tym przypadku weryfikację i polubowny kontakt z najemcą. Jeśli to nie przyniesie skutku właściciel nieruchomości wkracza na ścieżkę od wezwań do wkroczenia na drogę sądową.

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub określonych ustawowo opłat niezależnych od właściciela za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wcześniej musi jednak pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległych i bieżących należności.

Jeżeli najemca nie ureguluje należności w wyznaczonym terminie, właściciel może wypowiedzieć umowę co najmniej miesiąc naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie musi zostać sporządzone na piśmie i wskazywać jego przyczynę (art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy: Właściciel musi pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy z powodu zaległości oraz wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległych i bieżących należności. Pismo można doręczyć osobiście za potwierdzeniem odbioru lub przesłać listem poleconym. Ważne jest, aby dotarło do najemcy w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego).

Pisemne wezwanie do zapłaty

Jeśli mimo ustaleń przelew nie wpływa, należy przygotować formalne wezwanie do zapłaty.

W piśmie trzeba zamieścić:

dane stron – wynajmującego i najemcy,
dokładną kwotę zaległości z podziałem na czynsz i media,
wskazanie okresów, za które czynsz pozostał nieuregulowany,
wyraźne wskazanie podstawy prawnej (umowa najmu, art. 659 i nast. Kodeksu cywilnego),
informację, że brak wpłaty spowoduje wypowiedzenie umowy oraz skierowanie sprawy do sądu.

Zwykłe wezwanie do zapłaty może przewidywać termin 7 lub 14 dni na uregulowanie zaległości. Nie zastępuje ono jednak pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości czynszowych. W takim przypadku właściciel musi wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Kolejnym krokiem jest pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia najmu. Jeśli to nie przyniesie oczekiwanych skutków – właściciel może doręczyć najemcy wypowiedzenie najmu.

Wypowiedzenie umowy: Po bezskutecznym upływie dodatkowego miesiąca właściciel może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu najmu.

Nakaz zapłaty – droga sądowa dla zaległego czynszu

Niezależnie od procedury wypowiedzenia umowy wynajmujący może dochodzić zaległego czynszu przed sądem, składając pozew o zapłatę. Jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki, sąd może wydać nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

Do pozwu warto dołączyć dokumenty potwierdzające zasadność i wysokość dochodzonego roszczenia, w szczególności:

umowę najmu,
zestawienie zaległości czynszowych,
rozliczenia dokonanych wpłat,
wezwania do zapłaty, jeżeli zostały wysłane,
potwierdzenia doręczenia korespondencji, jeżeli są dostępne.

Dokumenty te mogą stanowić dowody w postępowaniu sądowym.

Jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki, sąd może wydać nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Jeśli najemca nie wniesie skutecznie sprzeciwu w ustawowym terminie, nakaz zapłaty staje się prawomocny. Natomiast skuteczne wniesienie sprzeciwu powoduje utratę mocy nakazu w zaskarżonej części, a sprawa podlega dalszemu rozpoznaniu przez sąd. Prawomocny nakaz zapłaty, po nadaniu klauzuli wykonalności, może stanowić podstawę egzekucji komorniczej.

Postępowanie w sądzie przeciwko niepłacącemu lokatorowi to najczęściej dwa zupełnie odrębne procesy, które toczą się niezależnie (często przed innymi sędziami): jeden dotyczy zaległych należności, a drugi odzyskania mieszkania (eksmisji). Sam nakaz zapłaty nie zmusza lokatora do opuszczenia lokalu.

Eksmisja lokatora

W przypadku zwykłego najmu lokalu mieszkalnego przymusowe opróżnienie mieszkania co do
zasady wymaga skutecznego zakończenia stosunku najmu, uzyskania odpowiedniego orzeczenia sądu oraz przeprowadzenia egzekucji komorniczej. Odmienne zasady mogą obowiązywać przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym, w których możliwe jest skorzystanie ze szczególnych procedur przewidzianych ustawą. Właściciel nie może samowolnie usuwać lokatora ani podejmować bezprawnych działań mających zmusić go do wyprowadzki, takich jak celowe odcinanie mediów
czy wymiana zamków uniemożliwiająca korzystanie z zajmowanego lokalu. Takie działania mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a w określonych okolicznościach również karnej.

Etapy procedury eksmisyjnej

Wypowiedzenie umowy i wezwanie – w przypadku dochodzenia opróżnienia lokalu z powodu zaległości czynszowych właściciel powinien najpierw skutecznie wypowiedzieć umowę najmu, zgodnie z wymaganiami określonymi w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Po zakończeniu stosunku najmu może wezwać byłego najemcę do dobrowolnego opróżnienia i wydania mieszkania. Takie wezwanie jest zalecane, jednak nie stanowi bezwzględnego warunku wniesienia pozwu o opróżnienie lokalu
Pozew do sądu – jeżeli były najemca nie opuszcza mieszkania pomimo zakończenia stosunku najmu, właściciel może złożyć do właściwego sądu rejonowego pozew o opróżnienie i wydanie lokalu. Opłata sądowa od takiego pozwu wynosi 200 zł (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Wyrok sądu – W przypadku zwykłego najmu mieszkalnego sąd rozpoznaje żądanie opróżnienia lokalu i, jeżeli istnieją ku temu podstawy, wydaje wyrok nakazujący
jego opróżnienie. Co do zasady rozstrzyga również o uprawnieniu osób objętych wyrokiem do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia.
Przy podejmowaniu decyzji uwzględnia m.in. sytuację rodzinną i materialną tych osób. Szczególna ochrona przewidziana dla określonych kategorii lokatorów, w tym kobiet w ciąży, małoletnich i osób z niepełnosprawnościami, podlega ustawowym wyjątkom.
Odrębną kwestią jest prawo do pomieszczenia tymczasowego na etapie egzekucji.
Egzekucja komornicza – Jeżeli osoba zobowiązana do opróżnienia lokalu nie wykonuje dobrowolnie tego obowiązku, właściciel może złożyć do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji na podstawie tytułu wykonawczego, np. prawomocnego wyroku zaopatrzonego
w klauzulę wykonalności. Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie podejmuje dalsze czynności zmierzające do opróżnienia lokalu. Sposób przeprowadzenia eksmisji zależy
m.in. od uprawnień przysługujących osobom objętym egzekucją, w tym ewentualnego prawa do najmu socjalnego lokalu lub pomieszczenia tymczasowego.

Jeżeli osobie objętej egzekucją nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, a nie może ona zostać przeniesiona do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik usuwa ją do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na jego wniosek przez gminę właściwą ze względu na położenie opróżnianego lokalu. Zasady te nie uchylają obowiązku uwzględnienia ewentualnego uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu oraz wynikającego z niego wstrzymania wykonania eksmisji.

Podczas opróżniania lokalu komornik usuwa znajdujące się w nim ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i przekazuje je dłużnikowi. Jeżeli dłużnik jest nieobecny, rzeczy mogą zostać przekazane dorosłemu domownikowi. Gdy nie jest to możliwe, komornik ustanawia dozorcę i oddaje mu ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika. Dalsze postępowanie z rzeczami odbywa się zgodnie z przepisami dotyczącymi egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Podstawy prawne

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny.

Jeżeli potrzebujesz kontaktu do adwokata z Tczewa, Starogardu Gdańskiego i Gdańska:

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl

Kancelaria Adwokacka Cejrowski

Kancelaria Adwokacka TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3

Najemca nie płaci czynszu – co właściciel może zrobić zgodnie z prawem?

Pisemne wezwanie do zapłaty

Nakaz zapłaty – droga sądowa dla zaległego czynszu

Kancelaria Adwokacka TCZEW
ul. Słowackiego nr 5/3