Eksmisja z mieszkania w każdym wypadku jest bardzo trudną procedurą. Niekiedy, np. ze względu na zaległości w regulowaniu należności czy inne problemy z lokatorami, trzeba ją jednak przeprowadzić. Warto wiedzieć, kiedy jest to legalne, a kiedy niemożliwe. Dobrze też mieć świadomość tego, gdzie szukać pomocy, jeżeli będzie się chciało eksmitować lokatorów lub wręcz przeciwnie — bronić swoich praw w tym zakresie. Kiedy można eksmitować najemcę lokalu, a kiedy dopuszczalna jest eksmisja z mieszkania własnościowego? Co jeszcze warto wiedzieć o całej procedurze?

Czym jest eksmisja z mieszkania?

Eksmisja jest usunięciem kogoś z zajmowanego lokalu lub nieruchomości. Są to wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy oraz wydania nieruchomości uprawnionej osobie.

Jakie mogą być powody eksmisji?

Eksmisja lokatorów może nastąpić m.in. z następujących powodów:

zajmowania mieszkania mimo zakończenia trwania umowy najmu/dzierżawy,
wypowiedzenia umowy najmu i brak samodzielnego opuszczenia lokalu,
zajęcia lokalu bez żadnego tytułu prawnego, który by to umożliwiał,
powstania zaległości finansowych wobec właściciela nieruchomości sięgających 3 okresów płatności,
występowania rażącego naruszenia porządku domowego — np. w związku z przemocą, alkoholizmem i narkomanią,
przemocy wobec innego lokatora.

Właściciel ma prawo złożyć pozew o eksmisję do sądu, jeżeli lokatorzy — mimo próby porozumienia się — nie chcą dobrowolnie opuścić lokalu. Wówczas składa on wniosek o eksmisję.

Eksmisja z mieszkania własnościowego

Eksmisja z mieszkania własnościowego jest możliwa w kilku przypadkach. Po pierwsze w sytuacji, kiedy lokator utrudnia korzystanie z innych lokali uporczywym łamaniem porządku domowego. Istotnym powodem eksmisji z mieszkania jest stosowanie przemocy wobec rodziny. Częstym przypadkiem jest także wszczęcie egzekucji komorniczej. W takiej sytuacji kończy się to utratą praw do mieszkania. Z kolei w przypadku stosowania przemocy wobec rodziny uciążliwy lokator nie traci praw do mieszkania, ale nie może w nim w dalszym ciągu mieszkać ze względów bezpieczeństwa.

Eksmisja z lokalu

Postępowanie eksmisyjne często dotyczy sytuacji, w której osoba zajmująca dany lokal nie ma do tego tytułu prawnego. Najczęściej wiąże się to z samowolnym zajęciem lokalu lub zakończeniem wypowiedzenia umowy najmu.

Eksmisja najemcy najczęściej wynika z niepłacenia przez niego czynszu i innych opłat związanych z najmem. Wówczas osoba wynajmująca lokal (nieruchomość) może wręczyć najemcy wypowiedzenie. Jest to możliwe po nieotrzymaniu od niego trzech należności za trzy pełne okresy rozliczeniowe. Po upływie okresu wypowiedzenia (jeśli najemca nie opuści lokalu), zaczyna się proces eksmisji na drodze sądowej.

Kiedy można liczyć na lokal socjalny?

Zapewnienie lokalu socjalnego stanowi ochronę dla pewnych grup, którym w razie eksmisji należy go udostępnić. Z ochrony mogą skorzystać:

kobiety w ciąży,
dzieci,
osoby niepełnosprawne i ubezwłasnowolnione (również opiekunom takich osób),
obłożnie chorzy,
emeryci oraz renciści posiadający uprawnienia do korzystania z pomocy społecznej,
bezrobotni.

Lokal nie musi być o wysokim standardzie. Musi jednak umożliwiać zamieszkiwanie w nim. Na każdego członka gospodarstwa domowego musi przypadać minimum 5 metrów kwadratowych powierzchni pokoju. Jeśli lokal ma zamieszkiwać jedna osoba mowa o minimum 10 metrach kwadratowych.

Jak wyegzekwować nakaz eksmisji? Ile trwa proces w postępowaniu sądowym? Jak przebiega?

Aby wyegzekwować nakaz, trzeba zainicjować postępowanie eksmisyjne. W tym celu kieruje się stosowny pozew do sądu, a następnie oczekuje się na jego rozpatrzenie. Ile czasu trwa eksmisja z mieszkania? To zależy.

Przewlekłość postępowań sprawia, że na pierwszą rozprawę czeka się średnio kilka miesięcy. Całość może rozgrywać się z kolei na kilku posiedzeniach.

Jak przebiega cała procedura? W sądzie odbywa się postępowanie egzekucyjne, na którym jest wydawany nakaz opróżnienia lokalu. Następuje ono przy udziale komornika, a niekiedy również policji.

Kto nie może zostać eksmitowany?

Odwołanie od wyroku o eksmisję może złożyć osoba, która ma prawo do zajmowania mieszkania. Eksmitować można bowiem tylko tych, którzy z jakichś przyczyn nie mają tytułu prawnego do zajmowania lokalu lub prawo to wygasa.

Adwokat od spraw mieszkaniowych: pomoc przy eksmisji

Zdarzają się sytuacje, w których konieczne jest wstrzymanie eksmisji lub podjęcie działań w celu jej zainicjowania. W każdej z tych sytuacji adwokat od spraw mieszkaniowych może pomóc w zabezpieczeniu interesów prawnych stron. Prawnik zajmie się przygotowaniem formalności, strategii, a także reprezentacją w sądzie czy w czasie mediacji.