Eksmisja to przymusowe usunięcie osoby z zajmowanego lokalu lub nieruchomości — obejmuje wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy oraz wydania nieruchomości uprawnionej osobie. Eksmisję może wszcząć właściciel nieruchomości, spółdzielnia mieszkaniowa lub gmina, składając pozew do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Procedura eksmisyjna trwa przeciętnie od 6 do 24 miesięcy i kończy się wykonaniem nakazu przez komornika sądowego. Głównymi powodami eksmisji mogą być m.in. zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, skuteczne wypowiedzenie umowy najmu (np. z powodu zaległości czynszowych) oraz rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego.

Czym jest eksmisja z mieszkania?

Eksmisja to przymusowe usunięcie osoby z lokalu na mocy wyroku sądowego — nie można jej przeprowadzić bez tytułu egzekucyjnego opatrzonego klauzulą wykonalności.

Eksmisja z mieszkania jest procedurą uregulowaną przede wszystkim przez Ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, który reguluje sposób wykonania eksmisji przez komornika.

Kluczowe pojęcia w postępowaniu eksmisyjnym:

Tytuł egzekucyjny — dokument stwierdzający obowiązek dłużnika do opróżnienia lokalu, np. prawomocny wyrok sądu rejonowego.
Klauzula wykonalności — postanowienie sądu nadające tytułowi egzekucyjnemu moc do egzekucji przez komornika.
Nakaz eksmisji — orzeczenie sądu nakazujące opróżnienie lokalu przez określoną osobę.

Jakie mogą być powody eksmisji?

Powodami eksmisji są m.in. zaległości czynszowe za 3 okresy, naruszenie porządku domowego, przemoc lub zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.

Eksmisja lokatorów może nastąpić m.in. z następujących powodów:

zajmowania mieszkania mimo zakończenia umowy najmu lub dzierżawy,
wypowiedzenia umowy najmu i braku samodzielnego opuszczenia lokalu przez najemcę,
zajęcia lokalu bez żadnego tytułu prawnego,
powstania zaległości czynszowych za co najmniej 3 pełne okresy płatności, po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty,
rażącego naruszenia porządku domowego — np. w związku z przemocą, alkoholizmem lub narkomanią,
stosowania przemocy wobec innego lokatora lub członka rodziny.

Właściciel ma prawo złożyć pozew o eksmisję do sądu rejonowego, jeżeli lokatorzy — mimo próby porozumienia — nie chcą dobrowolnie opuścić lokalu.

Kiedy możliwa jest eksmisja z mieszkania własnościowego?

Eksmisja z mieszkania własnościowego jest możliwa, gdy lokator rażąco narusza porządek domowy, stosuje przemoc lub zostaje wszczęta egzekucja komornicza z tytułu zadłużenia.

Eksmisja z mieszkania własnościowego jest możliwa w kilku przypadkach. Po pierwsze — gdy lokator uporczywie łamie porządek domowy i utrudnia korzystanie z innych lokali w budynku. Istotnym powodem eksmisji z mieszkania własnościowego jest stosowanie przemocy wobec domowników. Częstym przypadkiem jest także wszczęcie egzekucji komorniczej z tytułu zadłużenia — postępowanie takie kończy się utratą praw do mieszkania i przeniesieniem własności na nowego nabywcę.

W przypadku stosowania przemocy wobec rodziny lokator nie traci praw do mieszkania, ale nie może w nim w dalszym ciągu zamieszkiwać ze względów bezpieczeństwa. Sąd może wówczas orzec nakaz opuszczenia wspólnie zajmowanego lokalu oraz zakaz zbliżania się do nieruchomości.

Kiedy następuje eksmisja z lokalu najmu?

Eksmisja z lokalu najmu następuje najczęściej po wypowiedzeniu umowy z powodu zaległości czynszowych za minimum trzy pełne okresy rozliczeniowe i nieopuszczeniu lokalu przez najemcę w wyznaczonym terminie.

Postępowanie eksmisyjne często dotyczy sytuacji, w której osoba zajmująca dany lokal nie posiada tytułu prawnego do jego zajmowania. Najczęściej wiąże się to z samowolnym zajęciem lokalu lub zakończeniem okresu wypowiedzenia umowy najmu.

Eksmisja najemcy najczęściej wynika z niepłacenia przez najemcę czynszu i innych opłat związanych z najmem. Właściciel nieruchomości może wówczas wręczyć najemcy wypowiedzenie umowy najmu. Wypowiedzenie umowy z powodu zaległości czynszowych jest możliwe, jeżeli najemca zalega z opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a właściciel wcześniej pisemnie uprzedził go o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczył dodatkowy miesięczny termin do uregulowania należności.

Kiedy można liczyć na lokal socjalny?

Lokal socjalny przysługuje osobom szczególnie chronionym przez prawo — m.in. kobietom w ciąży, dzieciom, osobom niepełnosprawnym, emerytom i bezrobotnym — jeśli sąd tak orzeknie w wyroku eksmisyjnym.

Zapewnienie lokalu socjalnego stanowi ochronę dla określonych grup, którym w razie eksmisji gmina jest zobowiązana lokal udostępnić. Z ochrony mogą skorzystać:

kobiety w ciąży,
dzieci,
osoby niepełnosprawne i ubezwłasnowolnione (oraz ich opiekunowie),
osoby obłożnie chore,
emeryci oraz renciści posiadający uprawnienia do pomocy społecznej,
osoby bezrobotne.

Lokal socjalny nie musi spełniać wysokiego standardu, ale musi umożliwiać zamieszkiwanie. Na każdego członka gospodarstwa domowego musi przypadać minimum 5 metrów kwadratowych powierzchni pokoju. Jeśli lokal ma zamieszkiwać jedna osoba, wymagane jest minimum 10 metrów kwadratowych.

Kiedy obowiązuje zakaz eksmisji w okresie zimowym?

Co do zasady od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się eksmisji, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Od tej zasady przepisy przewidują jednak wyjątki.

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, w okresie od 1 listopada do 31 marca obowiązuje zakaz wykonywania eksmisji do pomieszczeń tymczasowych, jeżeli eksmitowanej osobie nie zapewniono lokalu socjalnego lub zamiennego. Zakaz zimowy nie dotyczy jednak przypadków, gdy eksmisja jest konsekwencją stosowania przemocy w rodzinie lub szczególnie rażącego naruszenia porządku domowego zagrażającego życiu lub zdrowiu współmieszkańców.

Jak krok po kroku przeprowadzić eksmisję?

Procedura eksmisyjna składa się z kilku etapów: od pisemnego wypowiedzenia umowy, przez postępowanie przed sądem rejonowym, aż po interwencję komornika sądowego.

Sekcja ta opisuje kolejne etapy procedury eksmisyjnej z perspektywy właściciela nieruchomości chcącego odzyskać lokal.

Wypowiedzenie umowy najmu — właściciel doręcza najemcy pisemne wypowiedzenie umowy ze wskazaniem przyczyny i terminu, do którego najemca powinien opuścić lokal.
Wezwanie do opuszczenia lokalu — po upływie okresu wypowiedzenia właściciel wysyła pisemne wezwanie do dobrowolnego opróżnienia lokalu, zachowując kopię dla celów dowodowych.
Złożenie pozwu o eksmisję — jeśli najemca nie opuszcza lokalu, właściciel składa pozew o eksmisję do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Opłata sądowa od pozwu wynosi 200 zł (art. 27 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Postępowanie sądowe — sąd rejonowy rozpatruje sprawę jako sąd I instancji i wydaje wyrok nakazujący eksmisję lub oddalający powództwo. Na pierwszą rozprawę czeka się średnio od 3 do 6 miesięcy.
Uprawomocnienie wyroku — po wydaniu wyroku strony mają 14 dni na wniesienie apelacji. Po uprawomocnieniu właściciel może wystąpić o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności, przekształcając go w tytuł wykonawczy.
Wniosek do komornika — właściciel (wierzyciel) składa do komornika sądowego wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z tytułem wykonawczym.
Interwencja komornika — komornik wyznacza termin eksmisji, zawiadamia o nim lokatora i przeprowadza czynności opróżnienia lokalu, w razie potrzeby przy asyście policji.

Całe postępowanie eksmisyjne trwa przeciętnie od 6 do 24 miesięcy, w zależności od obciążenia sądu, liczby posiedzeń i ewentualnych odwołań.

Czy samodzielna eksmisja przez właściciela jest legalna?

Samodzielne usunięcie lokatora przez właściciela bez prawomocnego wyroku sądu jest w Polsce nielegalne i może skutkować odpowiedzialnością cywilną, a w zależności od okoliczności także odpowiedzialnością karną.

Właściciel nieruchomości nie może samodzielnie usunąć lokatora — nawet jeśli najemca nie płaci czynszu lub minął termin obowiązywania umowy najmu. Samowolne wyrzucenie lokatora z mieszkania, wymiana zamków pod jego nieobecność, odcięcie mediów czy wystawienie rzeczy na klatkę schodową stanowią naruszenie miru domowego i mogą być podstawą odpowiedzialności karnej właściciela z art. 193 Kodeksu karnego. Jedyną legalną drogą eksmisji w Polsce jest uzyskanie prawomocnego wyroku sądu rejonowego i zlecenie jego wykonania komornikowi sądowemu na podstawie art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jak wyegzekwować nakaz eksmisji?

Nakaz eksmisji egzekwuje komornik sądowy na wniosek wierzyciela — proces ten może trwać od kilku miesięcy do kilku lat, zależnie od dostępności lokalu socjalnego i przebiegu postępowania.

Aby wyegzekwować nakaz eksmisji, właściciel nieruchomości (wierzyciel) składa do komornika sądowego wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego wraz z tytułem wykonawczym — czyli prawomocnym wyrokiem sądu opatrzonym klauzulą wykonalności. Komornik wyznacza termin eksmisji, zawiadamia o nim lokatora, a następnie przeprowadza czynności opróżnienia lokalu — w razie potrzeby przy asyście policji.

Przewlekłość postępowań sprawia, że na pierwszą rozprawę sądową czeka się średnio od 3 do 6 miesięcy. Całe postępowanie eksmisyjne — od złożenia pozwu do faktycznego opróżnienia lokalu przez komornika — trwa przeciętnie od 6 do 24 miesięcy.

Kto korzysta ze szczególnej ochrony podczas eksmisji?

Kobiety w ciąży, małoletni, osoby z niepełnosprawnościami, osoby obłożnie chore oraz inne grupy wskazane w ustawie korzystają ze szczególnej ochrony podczas postępowania eksmisyjnego. Nie oznacza to jednak całkowitego zakazu eksmisji – sąd bada czy przysługuje im prawo do najmu socjalnego lokalu, a wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane do czasu zapewnienia odpowiedniego lokalu.

Eksmisji można dokonać jedynie wobec tych osób, które nie posiadają tytułu prawnego do zajmowania lokalu lub tytuł ten wygasł. Odwołanie od wyroku o eksmisję może złożyć osoba, która wykaże, że posiada prawo do zajmowania mieszkania. Sąd rejonowy, wydając wyrok eksmisyjny, jest każdorazowo zobowiązany zbadać, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Kiedy warto skorzystać z pomocy adwokata przy eksmisji?

Z pomocy adwokata warto skorzystać zarówno gdy chcesz przeprowadzić eksmisję lokatora, jak i gdy bronisz swoich praw przed bezprawnym usunięciem z mieszkania - adwokat przygotuje dokumenty, strategię i poprowadzi sprawę w sądzie.

Zdarzają się sytuacje, w których konieczne jest wstrzymanie eksmisji lub podjęcie działań w celu jej zainicjowania. W każdej z tych sytuacji adwokat od spraw mieszkaniowych może pomóc w zabezpieczeniu interesów prawnych stron. Adwokat zajmie się przygotowaniem formalności, opracowaniem strategii procesowej, a także reprezentacją klienta przed sądem rejonowym lub podczas mediacji. Profesjonalna pomoc prawna jest szczególnie istotna w sprawach złożonych — np. gdy lokator kwestionuje tytuł prawny właściciela, gdy sprawa dotyczy rodziny z dziećmi uprawnionej do lokalu socjalnego lub gdy postępowanie eksmisyjne wiąże się z równoległą sprawą karną.

FAQ - najczęstsze pytania o eksmisję

Ile trwa eksmisja?

Postępowanie eksmisyjne w Polsce trwa przeciętnie od 6 do 24 miesięcy, licząc od złożenia pozwu do faktycznego opróżnienia lokalu przez komornika sądowego.

Czas trwania eksmisji zależy od obciążenia sądu rejonowego, liczby wyznaczonych rozpraw oraz ewentualnych apelacji. Na pierwszą rozprawę czeka się średnio 3–6 miesięcy. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku komornik wyznacza termin eksmisji — zwykle w ciągu kilku tygodni do kilku miesięcy od złożenia wniosku egzekucyjnego.

Czy można eksmitować bez wyroku sądowego?

Nie. Co do zasady eksmisja wymaga prawomocnego wyroku sądu i jest wykonywana przez komornika. Samowolne usunięcie lokatora może skutkować odpowiedzialnością cywilną, a w niektórych przypadkach również odpowiedzialnością karną.

Jedyną legalną drogą eksmisji jest uzyskanie wyroku sądu rejonowego i zlecenie jego wykonania komornikowi sądowemu na podstawie art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Próba samodzielnego usunięcia lokatora — np. przez wymianę zamków lub odcięcie mediów — stanowi naruszenie prawa.

Jeżeli potrzebujesz kontaktu do adwokata z Tczewa, Starogardu Gdańskiego i Gdańska w sprawie eksmisji:

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl