Zniesienie współwłasności nieruchomości to jeden z tych procesów, gdzie realne koszty często okazują się znacznie wyższe niż opłata widoczna na pierwszej stronie wniosku. Zanim zdecydujesz się na konkretną drogę, sprawdź, co faktycznie zapłacisz.

Dwie drogi, dwa różne rachunki

Całkowity koszt zniesienia współwłasności zależy od wyboru ścieżki: notarialna kosztuje przewidywalnie, sądowa generuje zmienne wydatki rosnące wraz z wartością nieruchomości i długością sporu.

Każde zniesienie współwłasności nieruchomości można przeprowadzić na dwa sposoby: przed notariuszem (gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni) albo przed sądem (gdy porozumienie jest niemożliwe lub jedna ze stron blokuje decyzję). Wybór ścieżki determinuje nie tylko wysokość opłat, ale też czas trwania całego procesu i zakres ryzyka finansowego.

Droga notarialna jest szybsza i przewidywalna kosztowo. Droga sądowa daje możliwość rozstrzygnięcia sporu, ale wiąże się z niepewnością co do czasu, kosztów biegłego oraz ewentualnych kosztów zastępstwa adwokackiego. Poniżej szczegółowe zestawienie obu wariantów dla trzech przykładowych wartości nieruchomości.

Przykładowe koszty: notariusz vs sąd dla różnych wartości nieruchomości

Nieruchomość o wartości 200 000 zł:

Taksa notarialna: maks. 1 570 zł netto + VAT 23% = ok. 1 931 zł brutto
Wpis własności do księgi wieczystej na podstawie zniesienia współwłasności: 150 zł
PCC – przy założeniu odpłatnego zniesienia współwłasności, w którym jeden współwłaściciel mający 50% udziałów przejmuje pozostałe 50% ze spłatą: 2 000 zł
Łącznie droga notarialna: ok. 4 081 zł plus wypisy aktu notarialnego i inne ewentualne opłaty notarialne.

Droga sądowa przy tej samej nieruchomości:

Opłata od wniosku: 300 zł (zgodny projekt zniesienia) lub 1 000 zł (brak zgody)
Biegły rzeczoznawca majątkowy: 1 500-3 000 zł
Rozporządzenie stanowi, że stawkę ustala się od wartości udziału współwłaściciela zastępowanego przez adwokata, a przy zgodnym wniosku uczestników wynosi ona 50% tak obliczonej opłaty.
Wpis do KW: 150 zł

Nieruchomość o wartości 500 000 zł:

Taksa notarialna: maks. 2 770 zł netto + VAT 23% = ok. 3 407 zł brutto
Wpis własności do księgi wieczystej: 150 zł
PCC – przy założeniu odpłatnego przejęcia dodatkowego udziału 50% o wartości 250 000 zł: 5 000 zł
Łącznie droga notarialna: ok. 8 557 zł plus wypisy aktu notarialnego i inne ewentualne opłaty notarialne.

Nieruchomość o wartości 1 000 000 zł:

Taksa notarialna: maks. 4 770 zł netto + VAT 23% = ok. 5 867 zł brutto
Wpis własności do księgi wieczystej: 150 zł
PCC – przy założeniu odpłatnego przejęcia dodatkowego udziału 50% o wartości 500 000 zł: 10 000 zł
Łącznie droga notarialna: ok. 16 017 zł plus wypisy aktu notarialnego i inne ewentualne opłaty notarialne.

Opłaty sądowe i koszty biegłego przy zniesieniu współwłasności

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 300 zł przy zgodnym projekcie podziału lub 1 000 zł w razie braku zgody, a koszty biegłego rzeczoznawcy majątkowego dochodzą do 6 000 zł.

Podstawę prawną stanowi art. 520 kodeksu postępowania cywilnego regulujący zasady ponoszenia kosztów w postępowaniu nieprocesowym. Co do zasady każdy uczestnik ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie. Gdy jednak interesy stron są sprzeczne, sąd może obciążyć kosztami stronę, która przegrała spór lub zachowywała się nielojalnie procesowo.

Biegły rzeczoznawca majątkowy to koszt, którego nie da się uniknąć w postępowaniu sądowym, gdy wartość nieruchomości jest sporna. Wynagrodzenie biegłego zależy od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i stopnia skomplikowania wyceny. W praktyce stawki wahają się od 1 500 zł za prostą wycenę mieszkania do 6 000 zł i więcej za wycenę działki z zabudowaniami lub nieruchomości komercyjnej. Koszt biegłego wchodzi w skład kosztów sądowych i może zostać ostatecznie przerzucony przez sąd na jedną ze stron.

Stawki adwokackie przy zniesieniu współwłasności

W sprawie o zniesienie współwłasności stawkę minimalną za czynności adwokata oblicza się od wartości udziału współwłaściciela zastępowanego przez adwokata. W przypadku zgodnego wniosku uczestników stawka wynosi 50% tak obliczonej opłaty.

Punktem wyjścia do obliczenia stawki w sprawie o zniesienie współwłasności jest wartość udziału współwłaściciela reprezentowanego przez adwokata. Do tej wartości stosuje się odpowiednią stawkę minimalną przewidzianą w rozporządzeniu.

wartość do 500 zł: 90 zł
wartość 500-1 500 zł: 270 zł
wartość 1 500-5 000 zł: 900 zł
wartość 5 000-10 000 zł: 1 800 zł
wartość 10 000-50 000 zł: 3 600 zł
wartość 50 000-200 000 zł: 5 400 zł
wartość 200 000-2 000 000 zł: 10 800 zł

Opłaty za czynności adwokackie to stawki minimalne. Umowa z klientem może przewidywać wyższe wynagrodzenie. Koszty zastępstwa procesowego zasądzane przez sąd na rzecz strony wygrywającej odpowiadają co do zasady stawce minimalnej, chyba że sąd uzna, iż nakład pracy pełnomocnika uzasadnia wyższe kwoty. Koszty adwokackie 2022 i obowiązujące w kolejnych latach opierają się na tym samym rozporządzeniu, z uwzględnieniem ewentualnych nowelizacji.

Taksa notarialna i podatek PCC: koszty drogi polubownej

Przy odpłatnym zniesieniu współwłasności może powstać obowiązek zapłaty PCC. Umowa o zniesienie współwłasności podlega PCC w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje nieodpłatnie, nabycie ponad dotychczasowy udział może podlegać podatkowi od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania stanowi w takim przypadku wartość rzeczy lub prawa w części przekraczającej wartość dotychczasowego udziału nabywcy.

Maksymalna taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu czynności i wynosi:

do 3 000 zł – 100 zł
powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności między osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej – nie więcej niż 7 500 zł.

Do taksy doliczany jest VAT 23%. Notariusz pobiera też opłatę za wypisy aktu (6 zł za każdą stronę) oraz opłatę za złożenie wniosku wieczystoksięgowego.

Podatek PCC wynosi 2% i naliczany jest od wartości udziału nabywanego w wyniku zniesienia współwłasności ponad dotychczasowy udział. Jeśli podział jest idealnie równy i bez spłat, PCC nie wystąpi.

Gdy jeden ze współwłaścicieli przejmuje całą nieruchomość i spłaca pozostałych, PCC liczy się od wartości nabytego udziału. Notariusz pobiera PCC przy podpisaniu aktu notarialnego i odprowadza go do urzędu skarbowego.

Zniesienie współwłasności u notariusza wymaga przygotowania dokumentów: odpisu z księgi wieczystej, dokumentu potwierdzającego nabycie udziałów (np. aktu notarialnego zakupu, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku w przypadku działu spadku), wypisu z rejestru gruntów, a przy podziale działki dodatkowo mapy z projektem podziału zatwierdzonej przez geodetę.

Ukryte koszty finansowe i skutki podatkowe, o których mało kto mówi

Wieloletnie postępowanie sądowe generuje straty finansowe z tytułu zamrożonego kapitału i obsługi kredytu, których żaden cennik kosztów sądowych nie uwzględnia, a które mogą przekroczyć 35 000 zł rocznie.

Przy wieloletnim sporze sądowym (postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości trwają w Polsce średnio od roku do nawet czterech lat w sprawach skomplikowanych) pojawiają się koszty, które realnie wpływają na opłacalność całego procesu:

niemożność sprzedaży nieruchomości i skorzystania z koniunktury rynkowej
konieczność obsługi kredytu hipotecznego zabezpieczonego na spornej nieruchomości przez cały czas postępowania
koszty utrzymania nieruchomości (podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, media) ponoszone przez strony mimo braku możliwości efektywnego korzystania
utracone korzyści z najmu, jeśli nieruchomość mogłaby generować przychód

Przy pozostającym do spłaty kapitale kredytu wynoszącym 500 000 zł i oprocentowaniu 7% rocznie same odsetki, w uproszczonym przykładzie nieuwzględniającym spłaty kapitału i zmian oprocentowania, odpowiadałyby około 35 000 zł rocznie.

Podatek PIT po stronie zbywającego udział

Otrzymanie spłaty w związku ze zniesieniem współwłasności może w określonych przypadkach powodować powstanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału. Jeżeli dochód podlega opodatkowaniu, stawka PIT wynosi 19%.

Ten aspekt jest niemal całkowicie pomijany przez inne źródła, a w praktyce może oznaczać bardzo istotny koszt. Jeżeli nieruchomość lub udział zostały nabyte w drodze spadku, pięcioletni okres oblicza się z uwzględnieniem momentu nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Zasada ta nie dotyczy nabycia w drodze darowizny. Stawka podatku wynosi 19% dochodu (przychód minus koszty nabycia). Jeżeli w konkretnym przypadku spłata stanowi opodatkowane odpłatne zbycie udziału, podatek wynosi 19% dochodu ustalonego zgodnie z przepisami ustawy o PIT. To kwota, którą trzeba uwzględnić w kalkulacji, zanim podpisze się ugodę lub akt notarialny.

Rozliczenie nakładów i pożytków między współwłaścicielami

Sąd może w ramach zniesienia współwłasności zasądzić zwrot nakładów jednego współwłaściciela na wspólną nieruchomość i wyrównać pobrane przez niego czynsze, co zmienia ostateczne kwoty spłat nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jeżeli współwłaściciele mają udziały po 1/2, a jeden z nich sam poniósł podlegający rozliczeniu wydatek 40 000 zł na rzecz wspólną, może co do zasady dochodzić od drugiego kwoty odpowiadającej jego udziałowi w tym wydatku, czyli w tym przykładzie 20 000 zł. Podobnie, jeśli jedna strona pobierała czynsz najmu przez dwa lata bez rozliczenia z pozostałymi, należny udział w czynszach może zostać potrącony z przysługującej jej spłaty. Rozliczenie nakładów i pożytków jest istotnym argumentem przy negocjowaniu ugody przed sądowym zniesieniem współwłasności i warto je uwzględnić już na etapie przygotowania do postępowania.

Kto ponosi koszty i jak zablokować zniesienie współwłasności

Każdy współwłaściciel co do zasady ponosi koszty swojego udziału w postępowaniu, jednak sąd może całością kosztów obciążyć stronę bezzasadnie blokującą rozsądny projekt podziału nieruchomości.

Przy zgodnym zniesieniu współwłasności strony zwykle dzielą koszty po połowie lub proporcjonalnie do udziałów. Przy spornym postępowaniu uczestnik, który bez uzasadnienia odmawiał zgody na rozsądny projekt podziału, może zostać obciążony całością kosztów postępowania, w tym kosztami zastępstwa adwokackiego przeciwnika.

Zniesienie współwłasności można utrudnić, ale nie zablokować bezterminowo. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności w dowolnym momencie (art. 210 Kodeksu cywilnego). Jedynym wyjątkiem jest umowne wyłączenie tego prawa na czas oznaczony, nie dłuższy niż 5 lat (z możliwością przedłużenia). Jeżeli fizyczny podział rzeczy byłby sprzeczny z przepisami lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, sąd nie dokonuje podziału fizycznego. Nie oznacza to jednak automatycznego oddalenia wniosku o zniesienie współwłasności – sąd może zastosować inny sposób zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności ułamkowej to odrębna procedura od podziału majątku wspólnego małżonków po rozwodzie. Podział majątku wspólnego przeprowadzany jest w trybie art. 566-567 KPC, a opłata od wniosku wynosi 1 000 zł (lub 300 zł przy zgodnym projekcie). Zniesienie współwłasności ułamkowej dotyczy majątku nabytego przez kilka osób poza wspólnością małżeńską (np. w drodze dziedziczenia przez rodzeństwo). Mylenie tych procedur prowadzi do błędów formalnych i niepotrzebnych kosztów.

Przy fizycznym podziale nieruchomości gruntowej konieczne jest przygotowanie odpowiedniej dokumentacji geodezyjnej. Jeżeli o podziale nieruchomości orzeka sąd, nie wydaje się odrębnej decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzającej podział. W przypadkach określonych w ustawie sąd zasięga natomiast opinii właściwego organu.

Koszt geodety to zazwyczaj 1 500-3 500 zł w zależności od lokalizacji i skomplikowania terenu. Ta pozycja często umyka przy wstępnych kalkulacjach, a bez niej postępowanie nie może zostać zakończone.

Jeśli żadne z rozwiązań polubownych nie wchodzi w grę, a sąd zarządzi sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji komorniczej, cena uzyskana na licytacji będzie z reguły niższa od wartości rynkowej (w egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości cena wywołania jest ustawowo powiązana z wartością oszacowania i może być niższa od wartości rynkowej; jej wysokość zależy m.in. od etapu licytacji). Koszty komornicze dodatkowo uszczuplają kwotę do podziału między współwłaścicielami. To scenariusz, którego warto unikać przez wcześniejsze porozumienie lub mediację.

Jeżeli potrzebujesz kontaktu do adwokata z Tczewa, Starogardu Gdańskiego i Gdańska w sprawie cywilnej:

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl