Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej uregulowana została w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.). Zasada ta ma za zadanie przede wszystkim wzmacniać znaczenie ksiąg wieczystych, służyć ochronie praw osób, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości oraz gwarantować przejrzystość w obrocie nieruchomościami.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – co warto wiedzieć?

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Kluczowe jest, aby nabywca działał w dobrej wierze. Dla zastosowania rękojmi nie jest przy tym istotne, czy nabywca faktycznie zapoznał się z treścią księgi wieczystej lub poznał ją w inny sposób. Wystarczające jest, aby w chwili dokonywania czynności prawnej pozostawał w przekonaniu, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Czy można kupić dom od kogoś, kto nie jest właścicielem?

Jeśli osoba jest wpisana w księdze wieczystej, ale w rzeczywistości nie jest właścicielem domu, to istnieje taka możliwość. Wówczas zastosowanie ma zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, której celem jest ochrona nabywcy działającego w dobrej wierze.

Omawiana instytucja została uregulowana w przepisach art. 5–9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący (iuris cogentis), co oznacza, że nie mogą zostać wyłączone ani ograniczone wolą stron, a także nie jest dopuszczalne zrzeczenie się ochrony wynikającej z rękojmi. Jednocześnie rękojmia znajduje zastosowanie wyłącznie przy spełnieniu przesłanek określonych w ustawie.

Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby móc skorzystać z rękojmi?

Działanie rękojmi uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących przesłanek:

niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości;
nabycie prawa ujawnionego w księdze wieczystej w drodze ważnej i odpłatnej czynności prawnej o charakterze rozporządzającym;
działanie nabywcy w dobrej wierze.

Kiedy rękojmia nie znajdzie zastosowania?

Rękojmia nie znajdzie zastosowania w szczególności w przypadku:

nabycia prawa w drodze czynności nieodpłatnej;
działania nabywcy w złej wierze;
wystąpienia przypadków wyłączenia jej działania określonych w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Kiedy rękojmia nie chroni nabywcy?

w księdze wieczystej ujawniono wzmiankę o wniosku lub ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego albo o toczącym się postępowaniu – w takim przypadku działanie rękojmi zostaje wyłączone;
rękojmia nie działa przeciwko prawom wskazanym w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece (w szczególności określonym w art. 7 tej ustawy).

Nieważność czynności a rękojmia

Warunkiem zastosowania rękojmi jest dokonanie ważnej czynności prawnej. Rękojmia nie znajduje zastosowania, jeżeli czynność prawna jest nieważna albo nieskuteczna z przyczyn innych niż brak uprawnienia osoby ujawnionej w księdze wieczystej do rozporządzenia prawem. Nie jest również objęte ochroną nabycie prawa od osoby, która jedynie podaje się za osobę wpisaną w księdze wieczystej, w szczególności posługując się nieprawdziwymi danymi lub dokumentami.

Skutki działania rękojmi

Zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywca uzyskuje prawo zgodnie z treścią księgi wieczystej, nawet jeżeli osoba ujawniona w księdze nie była uprawniona do jego rozporządzenia albo była uprawniona w węższym zakresie. W konsekwencji prawa nieujawnione w księdze wieczystej co do zasady nie są skuteczne wobec nabywcy działającego w dobrej wierze.

Co istotne, działanie rękojmi na korzyść nabywcy oznacza, że jest on chroniony także przed roszczeniami z tytułu odpowiedzialności deliktowej oraz bezpodstawnego wzbogacenia, które mogłyby być kierowane przez osobę, której prawo nie zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl