Współwłasność w dużym skrócie polega na tym, że prawo własności do tej samej rzeczy przysługuje jednocześnie kilku osobom. Najczęściej spotykana jest współwłasność w częściach ułamkowych, gdzie każdy współwłaściciel posiada określony udział wyrażony ułamkiem. Współwłasność często powstaje na przykład w wyniku dziedziczenia, darowizny albo wspólnego zakupu nieruchomości.

Choć taka współwłasność z założenia zakłada współdziałanie, to w praktyce bywa źródłem licznych sporów, zwłaszcza gdy jeden ze współwłaścicieli blokuje podejmowanie decyzji dotyczących rzeczy wspólnej. Taki brak zgody jednego ze współwłaścicieli może dotyczyć zarówno bieżącego korzystania z rzeczy, jak i np. jej remontu, wynajmu, sprzedaży lub w końcu zniesienia współwłasności. Konflikty te później często narastają, gdy współwłaściciele mają różne wizje co do dalszego losu takiej rzeczy. Co wtedy robić?

Zarząd rzeczą wspólną a wymóg zgody współwłaścicieli

Tutaj na początku istotne jest rozróżnienie pomiędzy prawem własności całej rzeczy a udziałem przysługującym poszczególnym współwłaścicielom. Prawo własności do rzeczy jako całości przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie, natomiast udział jest indywidualnym prawem każdego z nich. Współwłaściciel jest wyłącznym właścicielem swojego udziału i może nim swobodnie rozporządzać, na przykład sprzedać go lub obciążyć, bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie zaś z art. 206 Kodeksu cywilnego[1] każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z analogicznym prawem pozostałych współwłaścicieli. Żaden ze współwłaścicieli nie może przy tym korzystać z rzeczy w sposób, który wyklucza lub istotnie ogranicza możliwość korzystania z niej przez pozostałych. Inaczej kształtują się te natomiast te prawa w kontekście ,,całej” rzeczy objętej współwłasnością.

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd – jakie to są?

Najważniejszym aktem prawnym w kontekście współwłasności jest Kodeks cywilny, który rozróżnia przy tym dwie kategorie: czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd. Od tego podziału zależy, czy zgoda wszystkich współwłaścicieli do podjęcia określonego działania jest konieczna. W przypadku czynności zwykłego zarządu wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. Jeżeli jednak dojdzie do braku porozumienia, każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sporu.

Inaczej wygląda sytuacja przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd, do których zaliczamy między innymi sprzedaż nieruchomości, jej obciążenie hipoteką, istotną przebudowę czy też np. zmianę sposobu korzystania z rzeczy. W takich przypadkach wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Brak zgody choćby jednego z nich skutkuje niemożnością dokonania danej czynności, chyba że zostanie ona zastąpiona orzeczeniem sądu.

Sądowe zastąpienie zgody współwłaściciela

Jeżeli mamy taką sytuację, że jeden ze współwłaścicieli bez uzasadnionych powodów odmawia zgody na dokonanie określonej czynności, to wtedy pozostali mogą wystąpić do sądu z wnioskiem o zezwolenie na dokonanie tej czynności. Sąd, rozpoznając sprawę, bada przede wszystkim interes wszystkich współwłaścicieli oraz cel zamierzonej czynności. Ważne jest także to, czy brak zgody nie prowadzi do pokrzywdzenia pozostałych współwłaścicieli albo do paraliżu decyzyjnego w kontekście danej rzeczy. Orzeczenie sądu może w praktyce zastąpić zgodę opornego współwłaściciela i umożliwić realizację zamierzonego działania, na przykład sprzedaż nieruchomości.

Zniesienie współwłasności jako sposób zakończenia sporu

Jednym z innych sposobów jest zniesienie współwłasności, a jej celem jest definitywne zakończenie współwłasności i przyznanie poszczególnym osobom samodzielnych praw do majątku. Może ono nastąpić w drodze umowy, jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do warunków, albo na drodze sądowej, gdy porozumienie nie jest możliwe. W przypadku nieruchomości umowne zniesienie współwłasności wymaga zachowania formy aktu notarialnego (konieczna jest wizyta u notariusza).

Postępowanie sądowe jest konieczne wtedy, gdy współwłaściciele pozostają w konflikcie lub gdy jedna ze stron blokuje jakiekolwiek rozwiązanie. Sąd, rozpoznając sprawę, bierze pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli. Sąd może doprowadzić do zniesienia współwłasności poprzez podział fizyczny rzeczy, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych albo poprzez sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny między współwłaścicieli. Sprzedaż ta często następuje w drodze licytacji komorniczej. Jest to rozwiązanie przymusowe, stosowane wtedy, gdy brak porozumienia uniemożliwia inne formy zniesienia współwłasności. Wszystko zależy od okoliczności danej sprawy.

Podsumowanie – rozwiązanie sporu z udziałem adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański)

Brak zgody jednego ze współwłaścicieli nie oznacza od razu całkowitego paraliżu czy też konieczności po prostu ,,znoszenia” niekorzystnej sytuacji. Przepisy przewidują mechanizmy umożliwiające rozstrzyganie sporów zarówno w zakresie zarządu taką rzeczą, jak i ostatecznego zniesienia współwłasności. Kluczowe znaczenie ma właściwa kwalifikacja danej czynności oraz wybór odpowiedniej drogi działania, która z jednej strony chroni interesy wszystkich współwłaścicieli, a z drugiej pozwala na realne zakończenie konfliktu.

Jeżeli szukasz adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański) do pomocy prawnej w zakresie zniesienia współwłasności – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie porady prawnej dotyczącej współwłasności i jej zniesienia

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl

[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).