Służebność stanowi prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w określonym zakresie, zwykle dla zaspokojenia potrzeb własnej nieruchomości (jest to tzw. służebność gruntowa, np. do przejazdu) lub potrzeb osobistych (wtedy jest to służebność osobista, np. do zamieszkiwania w danym lokalu). Taka służebność obciąża nieruchomość właściciela, ale nie wyłącza przy tym jego własności, tylko ogranicza go w korzystaniu, by umożliwić innej osobie (uprawnionemu) realizację swojego prawa.

Służebność jest jednym z klasycznych ograniczonych praw rzeczowych, a jej treść nie może być zmieniana w sposób dowolny ani jednostronny. I tutaj często pojawia się pytanie - czy współwłaściciel nieruchomości obciążonej może ograniczyć służebność albo zmienić sposób jej wykonywania, zwłaszcza gdy uznaje ją za nadmiernie uciążliwą? Odpowiedź na to pytanie wymaga uwzględnienia zarówno przepisów Kodeksu cywilnego, jak i orzecznictwa.

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej – czy to możliwe?

Na wstępie trzeba wskazać, że zasadniczo prawo dopuszcza możliwość zmiany treści służebności gruntowej lub sposobu jej wykonywania, co w praktyce oznacza możliwość jej ograniczenia. Zmiana taka może nastąpić zarówno na drodze umownej, jak i w wyniku orzeczenia sądu. Najprostszym rozwiązaniem jest zatem zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej, w której strony zgodnie ustalą nowy zakres służebności albo zmodyfikują sposób jej wykonywania. Jeżeli służebność była ujawniona w księdze wieczystej, konieczne jest również dokonanie odpowiedniego wpisu w KW, aby zmiana była skuteczna wobec osób trzecich.

Jeżeli jednak brak jest zgody po stronie uprawnionego ze służebności, właściciel nieruchomości obciążonej może udać się do sądu. Art. 291 Kodeksu cywilnego[1] przewiduje możliwość żądania zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej, jeżeli po jej ustanowieniu powstała ważna potrzeba gospodarcza, a jednocześnie żądana zmiana nie spowoduje zbyt dużego uszczerbku dla nieruchomości władnącej.

Ważna potrzeba gospodarcza – co to w zasadzie jest?

Bardzo ważne jest tutaj samo pojęcie wspominanej ,,ważnej potrzeby gospodarczej”, które to ma charakter ocenny i każdorazowo podlega analizie przez sąd. Kluczowe jest to, że potrzeba ta musi powstać dopiero po ustanowieniu służebności i mieć charakter obiektywny oraz trwały. Nie wystarczy tutaj np. samo subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej o uciążliwości służebności czy też jakieś hipotetyczne plany zmiany sposobu zagospodarowania gruntu.

W orzecznictwie przyjmuje się, że ważna potrzeba gospodarcza występuje wówczas, gdy dalsze istnienie służebności w dotychczasowym kształcie nie daje się pogodzić z zasadami prawidłowej gospodarki, w tym także gospodarki rolnej lub prowadzenia działalności gospodarczej. Właściciel nieruchomości obciążonej musi przy tym wykazać, że potrzeba ta istnieje w chwili wytoczenia powództwa, a nie dopiero może pojawić się w przyszłości. Może ona wynikać nie tylko z działań właścicieli obu nieruchomości, lecz także z czynników zewnętrznych, takich jak zmiany infrastrukturalne, planistyczne czy też inwestycyjne, które wpływają na sposób korzystania z nieruchomości. Służebności korzystają z silnej ochrony prawnej, ale zgodnie z orzecznictwem, nie mogą prowadzić do nieproporcjonalnego obciążania właściciela nieruchomości kosztami inwestycji, których celem byłoby dostosowanie nieruchomości do zmienionych potrzeb lub oczekiwań uprawnionego[2].

Oprócz tego, sąd dokonuje w tym zakresie swoistego ważenia interesów, porównując korzyści, jakie zmiana przyniesie właścicielowi nieruchomości obciążonej, z negatywnymi skutkami, jakie poniesie właściciel nieruchomości władnącej. Jeżeli uszczerbek po stronie nieruchomości władnącej byłby zbyt daleko idący, to wówczas zmiana służebności nie będzie dopuszczalna.

Inna opcja - zniesienie służebności

Alternatywą w tym przypadku może być zniesienie służebności na podstawie art. 294 Kodeksu cywilnego. Rozwiązanie to znajduje zastosowanie w sytuacjach, gdy wskutek zmiany stosunków służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, a jednocześnie nie jest już konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Kluczowe znaczenie ma tutaj obiektywny charakter uciążliwości, która musi wynikać ze zmiany okoliczności zewnętrznych, a nie z pogorszenia relacji osobistych między właścicielami. Sąd, rozpoznając takie żądanie, ocenia stan nieruchomości władnącej na dzień orzekania i bada, czy zniesienie służebności nie pozbawi jej możliwości racjonalnego i zgodnego z przeznaczeniem korzystania. Jeżeli służebność jest nadal niezbędna, na przykład zapewnia jedyny dostęp do drogi publicznej, jej zniesienie nie będzie dopuszczalne.

Ograniczenie lub zniesienie służebności – czy muszę za to zapłacić?

Dla wielu osób kluczowe w tego typu sprawach są kwestie związane z wynagrodzeniem, czyli czy trzeba będzie za to zapłacić, a jeśli tak – to ile? Ograniczenie służebności gruntowej co do zasady wiąże się z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości władnącej. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać zakresowi ograniczenia uprawnień i uwzględniać trwały charakter zmiany. Może ono zostać zasądzone jednorazowo lub w ratach, w zależności od okoliczności sprawy.

Tak samo w razie zniesienia służebności za wynagrodzeniem właściciel nieruchomości władnącej powinien otrzymać ekwiwalent odpowiadający obniżeniu wartości jego nieruchomości. Przepisy przewidują jednak możliwość zniesienia służebności gruntowej bez wynagrodzenia, jeżeli utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Chodzi o sytuacje, w których cel ustanowienia służebności przestał istnieć, a jej dalsze utrzymywanie nie zwiększa użyteczności nieruchomości władnącej. Ocena ta musi mieć charakter obiektywny (dokonany przez sąd) i odnosić się do samej nieruchomości.

Podsumowanie – ograniczenie służebności z udziałem adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański)

Zmiana lub usunięcie służebności gruntowej jest możliwe, ale każdorazowo wymaga spełnienia ściśle określonych przesłanek. W praktyce każda sprawa wymaga indywidualnej analizy, a postępowania tego typu mogą należeć do bardziej złożonych sporów sąsiedzkich.

Jeżeli szukasz adwokata/prawnika (Gdańsk, Tczew, Starogard Gdański) do pomocy prawnej w zakresie ograniczenia lub zmiany służebności – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie porady prawnej dotyczącej ograniczenia/zmiany służebności

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl

[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).

[2] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2017 roku, sygn. akt IV CSK 191/16, LEX nr 2281262.