Zniesienie współwłasności sądowe czy notarialne – co wybrać?

W teorii odpowiedź wydaje się prosta. Jeżeli chcemy zakończyć współwłasność, wybieramy drogę, która będzie szybsza, tańsza i mniej stresująca. W praktyce sprawa jest bardziej złożona, bo wybór między notariuszem a sądem nie zależy wyłącznie od naszych preferencji. Zależy przede wszystkim od tego, czy współwłaściciele są zgodni, czego dotyczy współwłasność i czy poza samym podziałem trzeba jeszcze rozliczyć wzajemne roszczenia albo spłatę jednego z udziałów. Kodeks cywilny stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, ale sama realizacja tego prawa może prowadzić dwiema zupełnie różnymi ścieżkami.

To właśnie dlatego pytanie o to, czy lepsze będzie sądowe zniesienie współwłasności, czy notarialne zniesienie współwłasności, pojawia się tak często. Dla jednych będzie to problem po rozwodzie, dla innych po spadku, a dla jeszcze innych po wspólnym zakupie mieszkania, domu albo działki, który z czasem przestał mieć sens. Na pierwszy rzut oka oba rozwiązania prowadzą do tego samego celu, ale różnią się tym, jak dochodzimy do finału, ile kontroli mają strony nad przebiegiem sprawy, ile może to trwać i jakie koszty trzeba uwzględnić.

Na czym polega zniesienie współwłasności i co mówią przepisy?

Żeby dobrze zrozumieć wybór między sądem a notariuszem, trzeba najpierw uporządkować samą istotę zniesienia współwłasności. Nie chodzi tu o symboliczne „dogadanie się”, kto od dziś będzie korzystał z rzeczy, tylko o prawne zakończenie stanu, w którym jedna rzecz należy do więcej niż jednej osoby. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. To oznacza, że co do zasady nikt nie musi trwać we współwłasności bez końca tylko dlatego, że kiedyś weszło się w taki układ majątkowy.

Przepisy przewidują też podstawowe sposoby dojścia do tego celu. Pierwszym jest podział rzeczy wspólnej, ale tylko wtedy, gdy taki podział ma sens i nie jest sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, nie prowadzi do istotnej zmiany rzeczy ani do znacznego zmniejszenia jej wartości. Drugim rozwiązaniem jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Trzecim jest sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej kwoty. To ważne, bo zarówno notariusz, jak i sąd poruszają się w granicach tych samych podstawowych modeli, ale inaczej dochodzą do ich zastosowania.

Notarialne zniesienie współwłasności – kiedy w ogóle jest możliwe?

Notarialne zniesienie współwłasności jest rozwiązaniem, które najlepiej sprawdza się tam, gdzie istnieje zgoda co do celu i sposobu działania. Notariusz nie rozstrzyga sporu między stronami. On nadaje odpowiednią formę czynności prawnej, którą strony chcą zgodnie przeprowadzić. Oznacza to, że droga notarialna ma sens wtedy, gdy współwłaściciele wiedzą, jak chcą zakończyć współwłasność, akceptują wzajemne rozliczenia i są gotowi podpisać stosowny akt. W przypadku nieruchomości forma aktu notarialnego jest niezbędna, więc jeśli porozumienie istnieje, notariusz staje się naturalnym wyborem.

To właśnie tutaj pojawia się pierwsza ważna przewaga tej ścieżki. Jeśli strony są zgodne, mogą same ustalić, kto przejmuje mieszkanie, dom albo udział, jak wygląda spłata, w jakim terminie ma nastąpić rozliczenie i jakie dalsze formalności będą konieczne. Zamiast czekać na rozpoznanie sprawy przez sąd, dostają możliwość uporządkowania majątku w sposób bardziej bezpośredni i zwykle szybszy. Trzeba jednak uczciwie powiedzieć jedno: notariusz nie zastąpi sądu tam, gdzie zgody nie ma. Jeżeli jedna ze stron kwestionuje samą potrzebę zniesienia współwłasności albo nie akceptuje proponowanego wariantu, notarialne rozwiązanie po prostu przestaje być realne.

Sądowe zniesienie współwłasności – kiedy staje się konieczne?

Sądowe zniesienie współwłasności staje się konieczne wtedy, gdy współwłaściciele nie potrafią dojść do porozumienia albo gdy jedna ze stron celowo blokuje sprawę. To bardzo częsta sytuacja po rozwodach, rozstaniach, działach spadku i wszędzie tam, gdzie majątek wspólny staje się przedłużeniem konfliktu osobistego. W takiej sytuacji brak zgody nie zamyka drogi do zakończenia współwłasności. Przeciwnie, właśnie wtedy uruchamia się tryb sądowy, w którym to sąd wybiera sposób zniesienia współwłasności zgodny z prawem i realiami sprawy. Kodeks postępowania cywilnego reguluje takie sprawy w przepisach o postępowaniu nieprocesowym.

To istotna różnica praktyczna. Przy drodze notarialnej strony same uzgadniają warunki. Przy drodze sądowej warunki mogą zostać im narzucone w granicach prawa, jeżeli nie potrafią dojść do porozumienia. Sąd w toku takiego postępowania powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, ale jeżeli to się nie uda, sam rozstrzyga sprawę. Dla wielu osób to właśnie sąd jest jedyną realną drogą wyjścia z sytuacji, w której druga strona od miesięcy albo lat mówi jedynie „nie zgadzam się”.

Sądowe zniesienie współwłasności a notarialne – najważniejsze różnice w praktyce

Jeżeli mielibyśmy tę różnicę ująć najprościej, powiedzielibyśmy tak: notariusz porządkuje zgodę, a sąd rozwiązuje spór. To oczywiście skrót, ale dobrze oddaje istotę rzeczy. Notarialne zniesienie współwłasności daje stronom większy wpływ na kształt całej operacji. Mogą wspólnie ustalić sposób rozliczeń, terminy, warunki spłaty i przejścia własności. Ta droga najlepiej działa tam, gdzie mimo różnych interesów strony są w stanie dojść do rozsądnego kompromisu.

Sądowe zniesienie współwłasności działa inaczej. Tutaj nie trzeba pełnej zgody, ale trzeba liczyć się z tym, że finał sprawy nie będzie zależał wyłącznie od naszej woli. Sąd ocenia, czy dana rzecz może być podzielona, czy lepiej przyznać ją jednej stronie ze spłatą, czy może konieczna będzie sprzedaż. To oznacza większą formalność, większą niepewność co do ostatecznego wariantu i zwykle dłuższy czas oczekiwania. Z drugiej strony właśnie ta droga daje ochronę osobie, która nie jest w stanie uzyskać współpracy od drugiego współwłaściciela.

Zniesienie współwłasności koszty notarialne – co składa się na cenę?

Pytanie o zniesienie współwłasności koszty notarialne jest zasadne, bo wiele osób zakłada, że notariusz oznacza prosty, jednorazowy wydatek, który zawsze będzie niższy niż koszty sprawy sądowej. Rzeczywistość nie jest aż tak jednoznaczna. Przy drodze notarialnej podstawowym punktem odniesienia są maksymalne stawki taksy notarialnej określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Wysokość taksy zależy od wartości przedmiotu czynności, a więc nie ma jednej uniwersalnej kwoty dla wszystkich spraw. Im wyższa wartość majątku, tym wyższy potencjalny koszt samej czynności notarialnej.

Na tym jednak koszty często się nie kończą. W praktyce trzeba doliczyć podatek VAT od taksy, koszt wypisów aktu, a przy nieruchomościach również wydatki związane z odpowiednimi wnioskami do księgi wieczystej. To oznacza, że notarialne zniesienie współwłasności może być bardzo korzystne przy sprawnie osiągniętym porozumieniu, ale nie należy go automatycznie utożsamiać z „tańszą drogą” w każdej sprawie. Czasem przy majątku o dużej wartości koszty notarialne będą odczuwalne, choć wciąż mogą okazać się opłacalne, jeśli dzięki nim unikniemy długiego i konfliktowego postępowania.

Jakie są koszty sądowego zniesienia współwłasności?

Jeśli chodzi o drogę sądową, punkt wyjścia jest prostszy. Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przewiduje, że od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą w wysokości 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Sama konstrukcja przepisu pokazuje, że ustawodawca premiuje zgodę stron nawet wtedy, gdy sprawa trafia do sądu.

Warto jednak patrzeć na koszty szerzej. Sama opłata od wniosku nie zawsze wyczerpuje całość wydatków. W sprawie mogą pojawić się dodatkowe koszty związane z dowodami, opiniami, dokumentacją czy pełnomocnikiem, jeśli zdecydujemy się na profesjonalne wsparcie. Z tego względu uczciwe porównanie drogi notarialnej i sądowej nigdy nie powinno ograniczać się wyłącznie do prostego zestawienia jednej taksy i jednej opłaty. Trzeba uwzględnić także wartość czasu, poziom konfliktu i ryzyko przedłużania sprawy.

Kontakt w zakresie zniesienia współwłasności

Kancelaria Adwokacka Cejrowski - TCZEW ul. Słowackiego nr 5/3 

GDAŃSK – ul. Latarniana nr 1, STAROGARD GDAŃSKI - ul. Wodna nr 8 

Telefon: +48 58 777 55 00 / +48 601 777 072 

E-mail: kancelaria@cejrowski.pl