Starogard, Tczew i Gdańsk to miasta, w których pracuje adwokat od zasiedzenia. Zajmujemy się doradztwem prawnym związanym z całą procedurą, przygotowaniem niezbędnych formalności, a także analizą indywidualnej sytuacji klienta w świetle obowiązujących przepisów. Wyjaśniamy, czym jest zasiedzenie, kiedy można je przeprowadzać, a także jak wygląda jego przebieg. Informujemy również, na czym polega różnica między dobrą i złą wiarą przy zasiedzeniu oraz doradzamy w kwestiach podatkowych związanych z tym zagadnieniem.
Zasiedzenie nieruchomości, w tym zasiedzenie działki czy innej rzeczy jest procedurą polegającą na legalnym i nieodpłatnym nabyciu własności rzeczy na skutek jej samoistnego posiadania przez określony prawnie czas. Podstawą zasiedzenia jest art. 172 Kodeksu cywilnego, mający następującą treść:
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Aby doszło do zasiedzenia, konieczne jest zatem spełnienie 3 przesłanek: bycia samoistnym posiadaczem, trwanie stanu posiadania przez prawnie określony czas oraz wystąpienia dobrej lub złej wiary. Po przeprowadzeniu procedury należy zapłacić podatek od zasiedzenia, który wynosi 7% podstawy opodatkowania.
Posiadacz samoistny to taki, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to czynić właściciel.
Upływ czasu jako przesłanka zasiedzenia zależy od tego, co jest przedmiotem zasiedzenia i czy zasiedzenie dotyczy ruchomości, czy też nieruchomości. W przypadku rzeczy ruchomych okres posiadania musi wynosić 3 lata, natomiast w przypadku nieruchomości zasiadywanych w dobrej wierze okres ten wynosi 20 lat, a w złej wierze 30 lat.
Istnienie dobrej wiary nastręcza najwięcej problemów. W dobrej wierze jest taki samoistny posiadacz rzeczy, który wszedł w jej posiadanie, nie tylko będąc przekonanym o nabyciu własności rzeczy od osoby uprawnionej, ale ponadto gdy jego przekonanie było zarazem usprawiedliwione konkretnymi okolicznościami. W innych przypadkach samoistnego posiadania zazwyczaj występuje zasiedzenie w złej wierze.
Zasiedzenie może dotyczyć m.in.:
Z aktualnie obowiązujących przepisów wynika również to, czego nie można zasiedzieć. Są to m.in. grunty przeznaczone pod lotniska międzynarodowe i te związane z obronnością oraz bezpieczeństwem kraju.
Zgodnie z art. 123 Kodeksu cywilnego bieg przedawnienia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw, egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia bądź zabezpieczenia roszczenia. Bieg zasiedzenia przerwie również uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje. Zatem w praktyce bieg zasiedzenia przerwą m.in. wnioski o dział spadku czy zniesienie współwłasności.
Sprawa o zasiedzenie przebiega w następujących etapach:
Ile trwa sprawa o zasiedzenie? To zależy od stopnia jej skomplikowania oraz okoliczności. W niektórych przypadkach może to być jedno posiedzenie, a w innych postępowanie może trwać latami.
Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy – jaka relacja między nimi zachodzi? Jeśli spadkobiercy złożą wniosek o podział spadku lub stwierdzenie nabycia go, bieg zasiedzenia zostanie przerwany. W związku z tym niemożliwe okaże się uzyskanie tytułu własności w ramach tego rodzaju postępowania. Z kolei spadkobiercy mogą zasiedzieć nieruchomość.
W ramach ochrony przed zasiedzeniem należy przede wszystkim zadbać o uregulowanie jej stanu prawnego – szczególnie jeśli zostało się niedawno jej właścicielem. W takiej sytuacji warto również zorientować się, jak faktycznie wygląda sytuacja danego gruntu czy obiektu, aby upewnić się, że nie jest on przez nikogo użytkowany.
Jeśli okaże się, że korzysta z niego inna osoba, należy uregulować tę kwestię. Można tego dokonać np. poprzez zawarcie umowy dzierżawy lub najmu. Wówczas korzystający przestaje być właścicielem samoistnym, a staje się zależnym. Oczywiście na podstawie prawa własności można także zdecydować, że dana osoba nie będzie w ogóle korzystała z gruntu. W niektórych sytuacjach warto także podjąć czynności, które przerwą bieg zasiedzenia.
Różnica między dobrą a złą wiarą dotyczy przede wszystkim okresu bycia samoistnym posiadaczem. Posiadanie w złej wierze wymaga upływu 30 lat do zasiedzenia, a to w dobrej – 20. Kwestie dobrej i złej wiary budzą często wątpliwości, dlatego na etapie postępowania w sprawie warto skorzystać z pomocy adwokata. Zasiedzenie i związane z nim przesłanki mogą być bowiem interpretowane na różne sposoby, a pomoc merytoryczna pomoże w ochronie własnych interesów prawnych.